美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法设立施工留置权/黎广军(5)
4.2 施工留置程序
(1) 签约或进场后，潜在留置者向业主递送通知。有些州还要求在不动产登记机构办理预登记。
(2) 最后一次履行工作或供料后，或者工程完工或终止后，债权人向不动产登记机构申请登记留置权。
(3) 留置权人通知业主、承包商和抵押贷款人。
(4) 业主审核并挑战留置权缺陷，提出异议登记。
(5) 留置权人提出取消赎回权 (Foreclosure)诉讼。
(6) 胜诉留置权人执行取消赎回权 (强制拍卖)。
各州的具体程序各不相同，有简有繁。
4.3 施工留置权人
理论上，为改良业主财产提供了劳动、服务、材料、设备的任何人都有留置权，但法律规定有所不同:
(1) 与业主有合同关系的承包商、供应商、工人有留置权。有些州未规定承包商有留置权，承包商要依据合同起诉违约的业主并向法院申请司法留置。美国司法留置的有效期为10年并可申请延长有效期10年。
(2) 通过合同链与业主有间接合同关系的人也有留置权，但各州规定的范围不相同。有些州规定与承包商或一个分包商有合同关系的任何人都有留置权；有些州规定与承包商有合同关系的人才有留置权；有些州规定与承包商或第1级分包商有合同关系的人有留置权；有些州规定与第2级分包商有合同关系的人也有留置权；如此等等。但仅与供应商有合同关系的人没有留置权，例如供应商的工人及其供应商没有留置权。
(3) 对不动产改良没有直接贡献的人没有留置权。
(4) 有些州不承认建筑师等专业人员的留置权。
(5) 对于提供以下物品的供应商，各州规定各异:
● 未与不动产溶为一体的施工材料，例如燃油；
● 租赁的施工机械或周转材料；
● 新购买的施工机械或施工工具。
有无留置权只是有无担保的差别。拍卖清偿或破产清算时，有担保的债权人优先于无担保的债权人受偿。
与业主有间接合同关系的人也有留置权，这是因其劳动或材料已溶入业主不动产。如果不获支付，他们有权依法扣留该不动产物权，并可通过法律程序取消业主的赎回权，最后强制拍卖共有财产以清偿其债权。但工程利润没有留置权，因为是劳动而不是工程利润创造了不动产价值，而不动产中的材料是价值的转移。
多数州规定，当事人最后一次履行工作或供料后才能行使留置权。这意味着，从合同链的最下方向上依次发生留置，直到最后发生承包商留置。并且，当事人只对自己的利益提出留置索赔，例如承包商和分包商不索赔材料款，否则可能与供应商重复索赔。
4.4 施工留置权的标的
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