买卖合同的过户条款是否可以突破合同相对性/胡雷
一、案情简介
2019年，王某某与李某签订房屋买卖合同，约定王某某购买李某位于南京市江宁区某小区的房屋，并明确约定过户不收取任何费用。王某某之子王某以自己的名义在房屋过户前将房屋卖给案外人詹某，由李某按照王某与詹某商定的价格与詹某直接签订买卖合同并将房屋过户到詹某名下。李某因此收取过户费1万元。王以李某收取1万构成不当得利为由诉至法院要求返还，法院驳回王某诉讼请求。
二、（2025）苏 0115 民初 9565 号一审判决说理部分
本院认为，原告王某已明确其在本案中的请求权基础系不当得利，并非基于合同。被告李某以房屋买卖合同系王某某签订为由辩称王某作为本案原告主体不适格，依据不足，本院不予采纳。原告主张其支付给被告的 10000 元构成不当得利，但根据其陈述，该 10000 元系被告为了配合其将案涉房屋直接过户至詹某名下而收取的费用，并非不当得利，现其以被告收取该 10000元构成不当得利为由主张被告返还，与其陈述不符，本院不予支持。本案为小额诉讼，一审终审。
三、本案剖析
王某认为既然买卖合同约定了过户不能收取费用。在各方就收取过户费无另行约定的情况下，李某在过户时收取费用不符合合同约定。但王某非合同当事人，其父亲王某某才是适格原告。故王某在法官当庭要求其明确请求权基础系基于合同还是不当得利的情况下，王某当庭选择了不当得利。法院据此肯定了其诉讼主体的资格。笔者作为被告代理人持不同观点。即便其选择不当得利为请求权基础，王某依然主体不适格。法院认可王某原告主体适格的原因为王某某的房屋的购房款均由王某支付。笔者当庭陈述，王某汇给李某的购房款系其待王某某支付，不能据此来认定购房原告由王某某转为王某，即便他们系父子关系。
在不当得利请求权基础下认定李某收取1万某过户费是否合法离不开合同相对性原则。目前在我国合同法领域，能够突破合同相对性的只有建设工程施工合同的实际施工人制度。具体到本案，买卖合同的确约定了过户不收费，但仅限于合同相对方。李某有义务将房屋过户至王某某名下不收费用，但没有义务配合王某某及其家人与案外人签订合同并将房屋过户至案外人名下。加之不当得利的举证责任在原告，一审判决在实体上驳回其诉讼请求是正确的。但笔者认为本案一审判决应当以判决吸收裁定的方式，从诉讼主体到案件实体均予以驳回。
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