解读建设部、国家工商总局《商品房买卖合同》示范文本/文颖(16)
3、购房人的权利限制条款：本条要求购房人在接到开发商变更通知之日起15日内作出要求退房的书面回复，逾期未回复的，视为接受变更。这就涉及到一个重要期间的证据问题，建议（1）开发商在通知购房人时，必须书面通知各购房人，而且必须要求各购房人书面签收通知并注明签收时间，对不作书面签收的购房人，应采用公证送达的方式予以证据保全；（2）购房人在书面回复开发商时，亦同样要求开发商书面签收并注明签收时间，对不作书面签收的开发商，应采用公证送达的方式予以证据保全。
4、“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”是一个法律白条。这类语句使用在一份全国适用的示范文本中，有失起草者的基本水准。试问，在已经出现危机或者纠纷的情形下，作为弱势群体的购房人还有能力“应当”与开发商达成新的补充协议。因此，这一句话完全可以视为没有。
第十一条 交接。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋 交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
___________________________________________________________。
[释义]本条是对商品房交接程序的约定。
本条款的提示点：
1、 开发商交付房屋的标准：
房屋达到交付使用条件＋《住宅质量保证书》＋《住宅使用说明书》
本条的规定较本合同第八条的规定严格。如当事人在第八条中约定商品房经验收合格即满足交付条件，但由于本条款的存在，开发商在交房时就不能仅仅满足竣工验收一项条件，而应满足更全面的“房屋达到交付使用条件”。在长沙市去年的一个案例中，某楼盘因为在交房时未能取得消防验收而被法院裁决延期交付房屋，判令给付购房人逾期交房违约金。
2、《住宅质量保证书》：《住宅质量保证书》是开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
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