房地产案件执行实务问题浅析/俞希忠(5)
5、对未经过户登记房地产的执行
未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续，但并未规定办理登记后才生效。因此，笔者认为在执行实务中，应当区别对待：如出让人与受让人恶意串通，以转让行为来达到逃避执行目的的，可以执行该房产；如受让人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，虽未办理登记，但已实际拥有或者正在办理过户登记尚未办理完毕的、或者因他人原因致使尚未办理过户登记的，法院应当按照实事求是和公平的原则，保护购买人的合法权益，确认其对受让房产的所有权，以维护交易安全。如被执行人已支付购房款、且又实际拥有该房地产，可以对该房地产采取强制执行措施，执行中通知出让人协助办理过户登记手续。
6、不同情况下预售商品房的处理
预售商品房是指房地产开发商依照相关规定办理了预售登记，取得商品房预售许可证后与购房人签订的商品房销售合同中所指向的商品房，按照我国房屋所有权取得的一般原则，预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归房地产开发商，当房地产开发商为被执行人，开发的房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付购房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是房地产执行实务中应当注意解决的问题。笔者认为，处理此类问题应区分不同情况予以处理。
一是对购房人已向开发商付清购房款或办理了商品房按揭手续，虽然此时购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为开发商的财产予以执行，而可以作为购房人的房屋予以执行。
二是对购房人与开发商只是签订了购房合同，尚未支付任何对价的，该房屋应当作为开发商的财产予以执行。
三是对购房人与开发商签订了购房合同并支付了部分购房款，不论该房屋是否已交付购房人使用，从维护合同稳定、保护交易安全的角度出发，该房屋都不能作为开发商的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，开发商对执行该房屋所得的价款享有优先受偿权，如开发商为被执行人，对购房人所欠购房款，法院可按第三人到期债权的方式予以执行。
7、 对共有房地产的执行
共有房地产是指某一房地产的所有权由两人以上共同享有，它又分为按份共有和共同共有两种形式。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第90条规定：“共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要情况。”第91条规定：“共有财产是特定物，而且不能或分割有损其价值的，可以折价处理。”因此，法院不能在共有人未对共有房地产进行财产分割前即采取执行措施。执行实务中，法院可以采取“听证分割执行和诉讼分割执行”相结合的方式对共有房地产予以执行。所谓“听证分割执行”就是直接由法院的执行机构组织房地产共有人召开听证会，由共有人协议分割后，法院再采取相应的执行措施。而“诉讼分割执行”则是由执行机构告知被执行人另行提起分割共有房地产的诉讼，如被执行人怠于提起，可由申请执行人行使代位权，向有管辖权的法院提起代位诉讼，要求分割共有房地产。
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