房地产案件执行实务问题浅析/俞希忠(6)
共有房地分割后，共有关系消灭。执行人员根据分割协议或分割裁判确定的内容不同，采取不同的执行方法：被执行人分得部分房地产的，法院可直接对分得的房地产予以执行；拍卖或变卖房地产以价款分配于各共有人的，法院则可整体处理该共有房地产，后强制执行分得被执行人的部分款项；被执行人对该房地产分割后，其他共有人仍要对其补偿金钱的，法院在对其所享有的房地产执行后，尚须对补偿义务人予以执行，如补偿义务人拒不履行义务，法院可通过适用对第三人到期债权的方式予以强制执行。
8、 对拍卖、变卖不能或流拍后申请执行人又不愿以物抵债的房地产的执行
在房地产案件执行实务中，常常会遇到一些不能即时或不宜拍卖、变卖以及经三次拍卖流拍后申请执行人又不愿按以物抵债的形式接受的房地产，一般情况下，法院会将该房地产退还被执行人，中止案件的执行。为了更加有效地、最大的保护申请执行人的合法权益，笔者认为对该房地产的执行，可参照国外的一些做法，实施强制管理。所谓“强制管理”，是指在民事执行中，法院选任管理人对已查封的不动产实施管理以管理所得清偿债务。这样，通过对房地产的使用收益权的执行，可以兼顾申请执行人和被执行人双方的利益，实现执行经济原则；同时也最大限度地保护了双方的合法权益。但有一点需注意，如该房地产系被执行人及其扶养亲属最低生活标准所必需的居住房屋，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人的该部分房地产属于豁免执行财产范围，法院不能对其实施强制管理。
南陵县人民法院 俞希忠
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