提前解除租赁合同应签订完善的解除协议，避免日后纷争/刘军

提前解除租赁合同应签订完善的解除协议，避免日后纷争/刘军
提前解除租赁合同应签订完善的解除协议，避免日后纷争

刘军

笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同，承租人（原告）要求出租人（被告）返还押金争议案件。笔者代理原告，一审法院未支持原告的诉请。二审阶段，笔者作为原告（上诉人）的代理律师，据理力争，最终二审法院认可笔者的代理意见，撤销一审判决，支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析，供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年，1年后，原告因生意不好，提出退租，被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议，补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题，也未明确约定解除租赁合同，同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日，原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同，租金等主要条款与原合同一致，同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后，原告依约向被告支付了3个月的租金，嗣后不久，因新承租人也向被告支付了3个月的租金，故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕，新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉，诉讼过程中，被告提出反诉，要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是：1、补充协议表明双方协商解除合同，原告不构成违约；2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同（原告不是该合同当事人）进一步表明原租赁关系终止，新租赁合同不是转租合同，原告不是转租人；3、根据补充协议，原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保，且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕；4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿，与原告无关；5、根据租赁合同有关约定，租赁关系终止时，被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是：1、原被告租赁合同未解除，被告与新承租人之间租赁关系中，原告是转租人，故须承担转租人的法律责任；2、新承租人违约即原告违约，现新承租人终止合同，即原告终止合同，故须承担违约责任，根据租赁合同有关条款，被告有权没收原告押金，并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思：认定补充协议表明双方协商解除合同，但就押金处理问题未作约定，现原告要求被告退还押金，被告不予同意，故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。

总共2页 1 [2]
下一页