论信托受益权转让之组合信托/黄明(6)
（2）信托投资公司把信托受益权转让给投资者，并作为信托财产的受托人，将管理信托财产所产生的收益全部存入为此信托设立的信托专户，用于给付受益人。在这种方式中，主要的保证就是受益权针对财产权的收益估值远高于向投资者出让受益权的价格总额。
案例：“北京国投华堂大兴店租金收益权信托受益权转让项目”的运作模式：第一，北京方正房地产开发有限公司（以下简称“方正地产”）以华堂商场大兴店的20年租金收益权作为财产，信托给北京国际信托投资有限公司（即“北京国投”），受益人为方正地产；第二，方正地产委托北京国投将财产信托的受益权加以转让；第三，北京国投作为唯一代理人向投资者转让此项受益权。
2、第二层次的风险控制是委托人的回购保证，一般方法就是超额财产抵押或者实力雄厚的企业以信用担保，具体方式有下面几种：
（1）超额财产抵押型。即委托人承诺回购受益权，并以其合法持有的财产作为抵押，以此来保证回购行为的最终履行。通常而言，这种财产抵押是非常实用且有效的保证措施。
案例：“上海裕安•鑫达大厦租赁权益信托”的运作模式是：第一，安徽国元信托投资有限责任公司（以下简称“委托人”）将其合法拥有的、经评估为1.1076亿元的上海裕安大厦、鑫达大厦的部分房产租赁权益，信托给中泰信托投资有限责任公司（以下简称“中泰信托”），信托项下的受益权分为优先受益权和普通受益权。其中，优先受益权的价值为0.9亿元，等分为9000份，由中泰信托按照信托合同的约定对外转让。受让人（即本投资计划的投资者）成为优先受益权的受益人。第二，委托人承诺回购优先受益权，并将其拥有的评估价值为1.6648亿元的裕安、鑫达大厦房产抵押给中泰信托，保证回购行为的最终履行。当委托人不履行、不能及时补足租金或履行回购义务时，受托人将以拍卖、变卖等合法方式实现抵押权。
（2）委托人对回购承诺进行信用担保。即当信托财产处置的收入足以支付全部投资者的本金和收益时，信托投资公司将按照委托人的要求赎回受益权；当时，当信托财产处置的收入不足以支付全部投资人的本息时，委托人将承诺补足差额。
案例：“荣丰2008项目财产信托优先受益权”的运作模式：投资的本金在投资期限到期时一次性予以支付，如荣丰公司回购优先受益权；或者当信托财产处置的收入足以支付全部投资者的本金和收益时，中诚信托投资有限公司将按照荣丰公司的要求赎回优先受益权，投资者由此收回全部的本金和收益。但是，如果信托财产的处置收入不足以支付投资者的本金和收益，则荣丰公司承诺负责补足差额。
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