什么是施工留置权？/黎广军(5)
10 各国不动产承揽人的担保物权
各国法律赋予不动产承揽人的担保物权主要有以下类型：
(1) 不动产留置权。例如美国的Mechanic’s Lien，购买地址：http://www.lienlawonline.com，阅读地址：http://www.mechlien.com；
(2) 不动产优先权。例如法国拿破仑法典第三编 第十八章【优先权及抵押权】，中译文阅读地址：http://www.napolun.com/era/civil-code/index.htm；
(3) 不动产抵押权。例如德国民法典第648条 【建筑承揽人的担保抵押权】，中译文阅读地址：http://www.fyfy.cn/dispbbs.asp?boardid=4&id=2462。
以上就是《合同法》第286条的三种学术观点的来源。其中，不动产抵押权只保护合同承包商，而不动产留置权的保护范围最广，历史也最悠久，并且有专门的成文法，其规则、程序相当详尽。理论上所有向不动产施工提供了直接劳动、服务、材料、设备的人都拥有留置权，因而可以一揽子解决工程拖欠款、分包拖欠款、材料设备拖欠款、工人欠薪等一系列问题。
法国拿破仑法典没有留置权，也没有动产抵押权，但有优先权制度，其中不动产优先权采用登记制。
11 施工留置权的原理
任何人都不能无偿享受他人劳动成果。公元前约450年的古罗马《十二表法》第六表第7条规定：“出卖的物品纵经交付，非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求后，其所有权并不移转。”
这与我国《合同法》第286条不谋而合，也是古罗马工匠、供料人留置权的依据。即使工程已经交付，但在付清价款之前，债权人仍然有权保留 (拒绝给付) 所创造的不动产所有权，以阻止任何人不当得利和对抗“欺诈”，如工程采购人不付款赎回其所有权，留置权人将变成不动产的“共有人”并可申请法院依法拍卖清偿。
随着商品经济的发展，为保护交易安全和避免大量诉讼，后来出现了动产的“善意取得制度”，但这只是人们制订的世俗制度，而不是财产法学的基本原理，并且不适用于不动产，否则，承租人、施工人等“无权处分人”将可以卖掉所占有的不动产，而业主却无权向“善意”买受人主张权利，这就会发生大量的欺诈。不动产物权采用登记制意味着只有合法权利人才有权处置不动产，至于登记错误而导致“无权处分人”处置不动产，则与“善意取得制度”无关，而弄虚作假的恶意登记行为属于刑事罪行。
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