中国物权法与房地产项目转让的法律风险预防及其控制/陈召利(3)
首先，根据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房地产项目公司不仅要签订了《国有土地出让合同》，还必须依法办理了土地使用权的登记手续，非经依法登记，则房地产项目公司尚未取得土地使用权。
其次，根据我国《物权法》第十四条、第十七条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”审查房地产项目公司是否取得土地使用权，不仅要查验《国有土地使用证》是否合法有效，还应当核实其上国有土地使用证记载的事项与不动产登记簿是否一致，如不一致，应当以不动产登记簿为准。
此外，房地产项目开发还必须符合我国《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，如：房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否超过出让合同约定的动工开发日期尚未开发，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权；房地产项目是否符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，即处于开发不同阶段的地上建筑物（包括在建、停建、缓建、已建成但尚未销售的、已销售的房地产项目）已经办理了合法的批准手续，即已获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等。
（二）《物权法》的拆迁补偿制度对房地产项目的影响
房地产开发往往离不开房屋拆迁。根据我国《房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”因此，房地产项目转让后，房地产项目公司仍可能面临拆迁补偿的问题。目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。随着《物权法》的正式实施，房地产项目公司股权受让人对房地产项目转让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
我国《物权法》第四十二条、第一百四十八条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”由此可见，我国物权法更加严格地限制了征收条件，细化了补偿标准，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生颠覆性的变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
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