《物权法》有利于保障购房者、业主的合法权益/陈召利(4)
四、住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，使业主倍感“安心”。但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时，必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则，政府行政行为必须得到法律授权，在物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下，政府并不能擅自收费。不过，随着后续法律法规的完善，届时能否免费续期，尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期则没有具体规定，只是说依照法律规定办理，这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。
五、建筑区划内，汽车车位、车库应首先满足业主需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这表明，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。
六、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主，既是对住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了业主的意思自治。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
物权法没有绝对禁止住宅改为商用，物权法对于住宅改为商用提供了法律路径指引：1、按照有关法律规定做出评价并变更许可；2、取得有利害关系的业主的同意。改商以后，可能增加楼面负载，也可能需要拆改给建筑物带来其他不良影响。其次住宅改商以后，因为商业活动会排放噪声、废水、垃圾等污染物，也可能增加车辆等影响社区秩序。总的来说，住宅改商不仅仅是物权问题，涉及到社会管理秩序和市民的生活秩序，因此该条规定有条件地放松了对住宅禁商的限制，但是要想住宅改商，还需要经过相关行政手续审批和业主同意。
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