建设工程价款优先受偿权制度探究/夏建军(6)
因此，当建设工程价款优先受偿权、一般抵押权、商品房购买人请求权和普通债权并于同一建筑物时，其受偿顺序应当是：商品房购买人请求权优先，其次是建设工程价款优先受偿权，再次是一般抵押权，最后是普通债权。后一顺序债权人在前一顺序清偿后所剩价值内受偿。
四、我国建设工程价款优先受偿权制度的现状及立法完善
由于我国法律未规定系统的优先权制度，承包人享有就工程价款的优先受偿权，是由《合同法》直接规定的，其权利的成立和行使既不需登记公示，也缺乏必要约束和限制。因此，随着承包人对该项权利行使，在保护了承包人工程价款的同时，也不可避免地会威胁到其它债权人的利益，甚至导致优先权的滥用，这对维护交易安全和交易秩序十分不利⑿，故有必要在将来立法中对该规定加以完善。
１、建立建设工程价款优先受偿权的登记公示制度
建设工程价款优先受偿权的成立不需要登记公示，即享有对抗普通债权人和其它担保物权的法律效力。这样，在建设工程上是否存在工程价款的优先权，其它权利人则无从知晓。如此，对于依法办理抵押登记的抵押权人和办理商品房预售登记备案的购买人，可能随时会面对承包人行使工程价款优先受偿权而使其利益遭遇不可预测的侵害。甚至可能出现发包人与承包人恶意串通，隐瞒支付价款事实，而达到刻意排斥、妨碍抵押权人和商品房购买人权利行使的目的。这不仅危害到抵押权人和购买人的利益，不利于法律对不同权利人的平衡保护，尤为严重的，还必将危害到担保制度和商品房预售制度本身。因此，有必要参照物权公示制度，建立建设工程价款优先受偿权成立的登记公示制度，使社会公众，特别是相关的权利人能从登记机关查询承包人工程价款优先受偿权是否存在的信息，以便对自己的交易行为作出法律上的预测，避免与承包人工程价款优先受偿权发生冲突，以维护自己的合法权益。为便于登记公示制度的协调统一，建设工程价款优先受偿权的登记职权统一归由县级以上人民政府城市房地产管理部门行使为宜。为此，建议将来在修订《合同法》时在第286条增加一款“建设工程价款优先受偿权应在建筑工程开工后向县级以上人民政府城市房地产管理部门登记；工程价款的支付、结算受县级以上人民政府城市房地产管理部门的管理和监督。”
２、规定实现建设工程价款优先受偿权的具体操作程序
根据《合同法》第286条规定，建设工程价款优先受偿权的行使方式有协议折价和申请人民法院将该工程依法拍卖两种，第二种方式的程序问题，因为合同法没有规定而造成实践中操作方式不一。目前，有两种操作方式值得借鉴⒀：一种是由承包人向人民法院递交申请书，人民法院收到申请书后进行公示，使标的物的所有人及其它利害关系人在一定期限内提出异议，如逾期标的物的所有人和其它利害关系人均未提出异议，人民法院则作出支持承包人申请的裁定，以作为执行依据。如公示期间内，相关权利人提出异议，人民法院应进行审查，如异议成立则裁定转为诉讼程序；另一种方式为由承包人向人民法院起诉或申请仲裁机构仲裁，获得生效判决书或调解书或仲裁书后向人民法院申请执行。究竟采用何种方式实现承包人申请人民法院拍卖工程变现优先受偿，需待经一定的司法实践后，由法律加以完善明确。为合理配置诉讼审判资源，体现法律保护建设工程价款优先受偿权的公正与效率，建议在诉讼程序上参照《民事诉讼法》第十七章督促程序的规定由《合同法》作出规定为宜。
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