该未竣工验收的房屋的所有权能判归房管局吗？/樊斌杰(6)
2、拆迁补偿安置合同是拆迁人和被拆迁人之间的民事活动，依据《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守国家法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”因此，拆迁人和被拆迁人在签订拆迁补偿安置合同时，应当严格遵守国家法律法规的规定，对于违反国家法律法规规定的，依据《民法通则》第58条的规定，应当被确认为无效合同。在本案中，房管局在余某没有取得房屋拆迁许可证的情况下同余某签订房屋开发协议，该行为违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，依法应确认为无效民事行为。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，“本条例所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人”。《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第四十七条规定“本办法下列用语的含义：……（八）公有出租居住房屋，是指属市、县人民政府所有，由城市房产行政主管部门管理的出租给居民居住的房屋。”本案拆除的房屋是出租给居民居住的公房。依上述规定，房管局只是被拆公房的管理人，即代管人。如果房管局是拆迁管理部门，依《城市房屋拆迁管理条例》第十四条规定“房屋拆迁行政管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”本案的开发协议未公证，违反了上述强制性规定，依法应确认为无效。故法院认定该开发协议有效错误。
3、修府办发[2003]43号关于印发《修水县房产管理局职能配置、内设机构和人员定编规定》 通知指明：“修水县房产管理局为主管全县房产业管理和住房制度改革工作的县人民政府直属正科级事业单位。国务院法制办公室对江西省人民政府法制办公室《关于对〈城市房屋拆迁管理条例〉第五条第二款具体含义的请示》的答复指明：“《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定‘县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁实施监督管理。’根据这一规定，负责城市房屋拆迁工作的部门，应当是地方人民政府的行政管理部门。”作为开发协议的当事人修水县房产管理局不是行政管理部门而是事业单位。因此，法院认为，房管局是房屋拆迁管理部门错误。
二、二审法院判非所诉
二审法院认定，余某与房管局之间的纠纷是拆迁补偿安置合同纠纷。既然是合同纠纷，由此所产生的请求权就是债权请求权，而非物权请求权。本案中，房管局行使的请求权是优先取得权，此为给付之诉，即请求余某优先履行。可法院撇开房管局的请求，而迳自确认228号底层铺面归其所有，将履行判决改变为确权判决。此判决，显然违背了法院审判之宗旨，取代了当事人的意志，纯属判非所诉。
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