规避风险，理性维权/田冲(5)
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十八条 规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
一般情况下，开发商会和购房者在合同中约定办理房产证的期限是一年。也有的情况规定为：“开发商在交房365天内将办理房屋产权所需资料交房产管理部门” ，这就又为购房者设计了陷阱：开发商到约定时只是办理了交齐了办理大证的资料，他会说当时约定办理房屋产权的资料就是指这，小证还是没有办理下来！所以一定要在合同中写清楚，这个期限是办理小产权证（就是我们平时所说的房产证）的期限。所以一定要把以上的情况弄清楚，写清楚，以免日后发生纠纷。
b.付款方式的分类：
（a）分期付款
（b）一次性付款
（c）抵押贷款。就是我们俗称的按揭贷款：购房者与银行签订的由开发商在房产证未办理之前承担阶段性担保责任，在房产证办理后由购房者以房产为抵押物担保贷款的抵押贷款协议。
需要注意的问题：月供的选择跟经济实力挂钩，手头拮据的可以拉长贷款年限，减少月供从而减小购房压力等等。（但这样会使总的贷款利息增加）
c．交房验收：商品房经验收合格/经综合验收合格。（本条内容会在履行中详细分析）
d. 其他违约及处理：有约定的从约定没有约定的依法定。
3、履行
（1）交房/收房
a.交房的通知方式。
（a）书面通知。这是法定的通知方式，如果开发商没有进行书面通知，购房者有权拒绝收房。（收房的法律效果就是确定由谁来承担房屋灭失的风险及房屋产生的各项费用的负担问题）
（b）公告。实践中开发商采用公告的方式通知收房，这样做会方便很多，但是不能免除其书面通知的义务。
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