规避风险，理性维权/田冲(9)
b违约金的抵消：开发商一般会拖了再拖，承认违约但是不愿承担违约责任或者以各种方式推委、搪塞，实在不行会主张用违约金来抵消物业费。这里就要注意了，小心有陷阱：开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系与业主、物业管理公司之间的物业服务合同关系是不同的法律关系，所以基于两者所产生的债权债务是不能直接抵消的。必须经过债务的承担这一途径才能达到。所谓债务承担，是指债权人或者债务人与第三人之间达成转让债务的协议，由第三人取代原债务人承担全部债务，而建立新的债权债务关系。而在债务的承担中第三人（物业管理公司）的意思表示才是债务承担成立的绝对必要要件。所以开发商与购房者双方在没有物业公司参与并同意的情况下是不能达成债务承担协议的。
c诉讼时效：一般的债权的诉讼时效是两年，但是要注意的是诉讼时效的起算点。如果双方约定的违约金计算方式是按日计算，实际上违约金的数额是处在不断地变化之中的，那么起诉当日往前推两年就是诉讼时效的起算点。这期间产生的违约金都在诉讼时效范围内，再往前的违约金就过了诉讼时效；如果违约金的计算方式是按一定款项的一定比例来计算的，那么这个违约金的数额实际上是不变的，诉讼时效从违约发生之日起计算。所以，建议购房者在与开发商协商不成的情况下，及时诉讼，以免丧失胜诉权。
6、关于合同无效的处理：主要是五证不全导致签订的合同无效。
一种情况是预售的商品房开发商没有预售许可证或者预售许可证正在办理之中，在这种情况下签订的合同是无效的。但是在起诉之前，开发商办理了预售许可证的，应当认定合同有效。
另一种情况是现房销售没有销售许可证，此种情况下，买卖双方签订的合同当然是无效的。根据合同法鼓励交易的原则来看，该商品房在买受人起诉之前满足了商品房销售的条件并取得了销售许可证的，应当认定合同合法有效。
所以对于购房者来说，要主张合同无效就要赶在商品房销（预）售许可证办理下来之前起诉。
三、解决方案。
买房是一个复杂的过程，其中的陷阱百出、漏洞百出，一不小心就会出错。发现了陷阱，才能够避开；发现了漏洞才能够去补救。本文中介绍了一些在购房当中出现的问题，以供广大购房者参考，要积极拿起法律武器，捍卫自己的权益。
房地产作为国民经济支柱产业的地位还在加强，其投资之大、影响之广，所以法律加大调整力度的必要性也在加强。但是，法律的滞后性、有限性决定了市场的不规范性。一方面， 我们期待国家的干预，另一方面也应该从自身做起。很多时候是因为购房者法律知识的缺失，维权意识的淡漠，更加之开发商的诚信缺陷，使购房成为难题！建议大家在买房之前尽量通过各种渠道多了解相关房产知识、法律知识，找熟悉房产的朋友帮忙或者找律师陪购，这样会把风险减少到最低，从而达到规避风险、理性消费的目的！
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