论唯一房产的认定及执行/杨东(6)
（2）诉讼结束后，执行立案前。以此作为判断唯一房产的标准同样不合适。此时判决已经生效，权利义务已经明确，被执行人如果转让其房产的话，是明知这样做的后果会造成一个无法处理房产的阻碍事由的。如其持续不能履行义务，转移房产的款项也不能全数或大部分用来履行义务的话，法院是应当继续执行其唯一房产的。因为，被执行人的唯一住房仅仅是一个假象，是被执行人将另一套住房转化为金钱或其它财产形式后的一个假象。在被执行人拒绝将另一套住房的价值转化形式交付执行法院的话，执行法院也就没有必要再来保护被执行人所谓的唯一住房。
（3）诉讼中、其它争议程序处理中或之前。同样道理，当事人在诉讼中就有可能意识到胜诉可能不大，在想尽种种办法拖延判决生效的同时，积极转移财产。法院不能将其转移财产后所剩余的唯一房产视为被执行人及其所抚养家属生活必需的住所。有些纠纷，从纠纷产生之日起，或双方的民事法律关系产生之时，被执行人的履行能力大小就直接影响到申请人债权实现的可能性的大小。被执行人如果故意躲避执行，完全也可以在纠纷发生或与申请人之间的法律关系发生之后，在另一方当事人向法院提起诉讼或向其它主管部门提请解决前，就转移财产以躲避执行。
所以，笔者认为，应当将认定唯一住房是否为被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房的时间点向前延伸，一直延伸至双方当事人所争议的法律关系发生之时，或导致其间产生权利义务关系的法律事实发生之时。在此之前被执行人转让房产等各种行为法院不作考查；在此之后，被执行人全部履行生效法律文书确定义务之前的一切财产转移行为，法院均可调查并要求被执行人提供证据说明财产去向。一般情况下，该段时间的房产转移所造成的唯一房产，执行法院均可以继续执行唯一房产。只有这样，才能真正得在时间上做到即最大限度地穷尽执行调查措施及强制执行措施，又合理地理解《查封规定》及《民事诉讼法》的精神，适度保护被执行人的基本生存权。
（二）、真实的唯一房产也可以执行
唯一房产并非一律不可执行。虚假的唯一房产，法院完全可以通过执行调查措施来揭开其虚假面纱，消除唯一房产执行所遇到的阻碍。在被执行人确实仅有同其所抚养家属生活共同居住的房产时，另外一些因素会造成该房产超出被执行人同其所抚养家属生活所必需的房产标准，或不属于被执行人同其所抚养家属生活所必需的房产，此类情形下的唯一房产是可以执行的唯一房产。主要有以下几种情形：
1、被执行人所有的抵押房产。被执行人的唯一房产是通过银行等金融部门借款购置的，抵押债权因房屋而产生，不能因保护房产免于执行而损害到抵押债权。同样，被执行人以唯一房产抵押来获得其它利益，其应当接受为实现抵押权人的利益而拍卖、变卖该唯一房产。此种房屋的处理已经有最高人民法院的司法解释《抵押规定》作了详细的规定。除非被执行人已经是低保对象的情形，人民法院均可以在房屋拍卖后强制迁出。即使被执行人已经属于低保对象，人民法院同样可以拍卖该房产，只是拍卖后暂时不强制迁出被执行人而已。
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