住房按揭保险制度研究/吴宇(10)
1）住房按揭信用保证保险 所谓住房信用保证保险，是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。凡权利人要求保险人担保债务人或购房人信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险，属于保证保险。尽管二者有区别，但通常将其统称为信用保证保险。在西方国家，住房信用保证保险非常发达，在保险市场与房地产市场都占有重要地位。购房人由于自然灾害、意外事故、市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，不再具有偿还贷款的能力，银行也将面临收入损失的风险。为消除或降低购房人的信用风险，银行一般要求购房者以所购房屋作为贷款的抵押物。目前我国个人住房抵押贷款额度一般不超过房价的70%，余下的30%以上由购房人以首期付款的方式支付给房产商。在购房者不能还贷的情况下，处置抵押物，从中获得补偿。此时，银行只要能够将抵押房产以相当与市场价格的七成出售，即可收回贷款本息。这样，银行的风险几乎全部转移到了购房者手里，一旦购房者收入降低或中断，房屋被银行拍卖，损失将非常之大，可谓是天灾人祸后的雪上加霜，这既不利于社会稳定，也给购房者造成了巨大的主观心理压力，大大抑制了房地产市场的需求。再者银行为了避免坏帐风险，把贷款与房价比例压到70%，致使高昂的首期付款超出大多数居民的承受能力，也大大抑制了居民的贷款购房热情。银行面临着要么提高贷款比例，面对更大坏帐的风险；要么缩减住房贷款额度，在房地产市场外徘徊的二难选择。在这种情况下，房地产信用保证保险的作用便极其明显。购房人只需要交纳少量的保费，在其收入中断期间，保险公司便可代替购房人向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房人的房屋被低价拍卖的风险，银行也会因为有了保险公司的还款保证而较大幅度的提高贷款与房价的比例。1995年底，天安保险公司率先推出了试行的“商品房按揭保证保险”，为购房者连续三个月未履行或未完全履行约定承担偿还贷款的责任，这一险种的推出既拓宽了公司的市场份额，同时也为中国保险业提供了宝贵的经验。
2）住房按揭贷款人寿保险 这是与住房信用保证保险密不可分，互为补充的一种保险业务。与信用保证保险不同的是其保险对象是购房者的利益（前者的保险对象是银行的利益）。保险公司按照信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定而代为还贷，一段时间之后，保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押房屋，这时购房者将在遭受导致其收入中断的天灾人祸之后，面临房屋被拍卖而流离失所的悲惨境地，而“住房按揭人寿保险”能够避免这种悲剧发生。【14】该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕。在这种机制下，一方面购房者每月仅须支付贷款的利息，人寿保险期满后保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；同时又可确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以致丧失还款能力而出现贷款无法收回构成的风险。
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