住房按揭保险制度研究/吴宇(11)
3）按揭房屋财产保险 住房按揭人寿保险解决了住房按揭业务中借款人（购房人）的风险，有关按揭房屋本身的风险可以依靠按揭房屋财产保险来解决。如在住房按揭贷款期间，抵押房屋因火灾或其他意外遭受损失时，贷款银行作为抵押权人的权益将受到损害。因为此时如借款人不还款的话，贷款人会因为房屋遭受损失而无法实现抵押权。抵押房屋财产保险正好可以减少这种风险。这种财产保险与一般财产保险不同的是需将贷款人设为被保险人，因为在这种保险中，从本质上说，是以贷款人的抵押权保险利益为保险标的，而不是以借款人的所有权利益为保险表的。通过这种保险可以将房屋遭受灾害损害的风险降至最低限度
2、 在保险金额、保险期间、缴费方式的设计上
本人认为，若要购房贷款保险不超出避免银行坏帐的必要目的，保险金额应以贷款本金加利息为准。由于借款人应偿还的债务金额是逐年减少的，所以，保险金额也应是逐年减少的。又由于债务人可能提前还款或拖延还款，为保证灵活性，保险合同应是一年一保、一年一缴的，直至还清贷款。倘若借款人不续保，贷款人可代为续保，由此发生的费用由借款人承担。关于保险金额问题，有人认为：“房屋不动产价值不可分割，保单设计应按整房价值计算，要求全额投保并未违规。不合理的只是险种，保险公司的操作并未违反相关规定。”【15】但是在按揭贷款保险中，保险标的是抵押权保险利益和信用保险利益，其利益价值即为未还贷款及利息，这不存在不动产的价值分割问题。【16】
3、 在保险费率、违规操作问题上
在资金市场垄断的情况下，背离《反不正当竞争法》和《消费者权权益护法》的市场行为必然发生，弱势群体说是自由其实不自由的局面难以打破；在“强制保险”和“指定保险人”的体系下，净费率过分偏离保险事故发生率，保险费率包含过大成分的附加费率也是必然的。【17】面对这样一个问题，首先必须打破银行垄断局面，促进银行竞争，使银行能接受各家保险公司的产品；其次是反对银行超越民法意思自治和公平原则的行为，打破银行和保险公司之间的不正当“合作”关系；第三是随着建筑材料升级换代，按揭房屋出险率趋低的趋势，对不同类型的房屋实行不同的保险费率，如钢混结构且新建的房屋，费率可以很低或不要求投保；木质结构的，保险费率可以设定很高；砖混结构的并竣工一定年限的房屋，保险费率适中。
4、 在利用国家信用上
我国应借鉴美国的成熟经验设立政府按揭贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，不仅可以克服目前由开发商出面担保的众多缺陷，又可以有效分散银行风险，增加金融机构的安全性，使银行提供低息贷款，降低首付款金额，使更多的中低收入家庭有能力获得住房抵押贷款，解决住房问题及大量商品房搁置。
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