住房按揭保险制度研究/吴宇(9)
2、保险过度，保险负担过重
目前，国内按揭住房保险存在着保险过度的问题：1)保险金额过度，即不是以抵押房屋建筑价格或是购房人贷款金额的多少来确定投保金额，而是简单的以商品房销售价格作为保险金额，大大的超过了作为抵押品的房屋的实际价值，因为在商品房的销售价格中，土地使用权的价格至少占了30%以上，而土地是几乎不存在风险的。2)保险期过度，即要求住房财产保险的期限与贷款期限相同，使得购买期房的消费者，在商品房还没有交付使用的时候就不得不为工地上的那些钢筋、水泥支付保险费。【11】3)保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在暴利之嫌。上述三种保险过度情况的存在使得保险公司收取的保费与其承担的风险极不相称，并大大增加了购房消费者的负担。
3、违规操作，难逃垄断之嫌
作为向银行贷款购房的消费者，有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中却根本不是如此。首先，银行与保险公司往往实行“联姻”，因此，消费者根本无法自由选择自己中意的保险公司；其次，在保费的交付上，目前，普遍实行一次性交付的“一刀切”方式，剥夺了消费者逐年交付的选择权。虽然一次性交付方式可以获得一定的折扣，但却增加了购房者即期交付的压力。上述建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排除了其他经营者的公平竞争，也使保险业失去了应有的服务质量和水平，难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。【12】
这些问题的存在，不仅给我国住房抵押贷款市场的健康发展带来了负面影响，也使得住房按揭保险招来不计其数的骂名。一时间，诸如“暴利”、“猫腻”、“垄断”之类的责备一股脑的套在了银行和保险公司的头上，消费者的不满情绪也进一步宣泄出来；而国内媒体和业内人士也撰文历数住房按揭保险的种种弊端，国内住房按揭保险市场似乎就要走到穷途末路了。
二）对我国住房按揭保险制度的发展构想
1、 在保险险种的设计上
在发放按揭贷款的过程中，主要存在三种风险：第一、安全与健康风险，借款人（购房人）在较长时间内保持安全与健康状态是保证还款顺利完成的关键；第二，财产风险，天有不测风云，个人住房在还款期内若遭受意外灾害将会影响还贷；第三，信用风险，主要考虑在较长还款期内，借款人能否恪守信用，如约还款。这三种风险贯穿于整个还款期间，将大大影响银行在发放住房抵押贷款时的积极性。因此，根据这三种风险，应在保险业优先发展可以避免前述风险的险种，并将几个险种综合运用，充分发挥其作用，促进按揭抵押贷款的发展。【13】
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