某农村信用合作社联合社不服某房产管理局撤销房屋他项权证案评析/樊斌杰(2)
4、 房屋他项权证被注销
2004年5月26日，县人民法院向县访产管理局签发了（2000）第482-1号协助执行通知书，请求协助将本院查封并已抵付的黄乙坐落于县城百汇街南三巷13号六楼二单元房屋一套过户给黄甲。2005年4月12日，县房产管理局依据县人民法院（2000）第482-1号协助执行通知书要求，决定注销徐某的2001-58号房屋他项权证。农村信用合作社联合社不服该决定，向县人民政府提出复议。复议机关撤销了县房产管理局注销《房屋他项权证》的决定并责令县房产管理局自收到本决定之日起五日内重新作出具体行政行为。2005年7月25日，县房产管理局以设立抵押权的房屋在办理抵押登记手续之前已被县人民法院查封，抵押人在办理该房屋抵押登记时，故意隐瞒事实，且设立抵押权的合同已被县人民法院认定无效，应视为丧失了房屋权属登记的必备要件，该抵押登记申报不实为由，决定注销2001-58号房屋他项权证。
5、注销行为被确认无效
2005年9月2日，农村信用合作社联合社以县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证行为依据错误为由，提起行政诉讼，请求法院撤销注销2001-58号房屋他项权证的决定。法院审理后认为，该决定未送达给第三人徐某、黄乙，其行为违反法定程序。遂依据《中华人民共和国国诉讼法》第五十四条第（二）项第3目和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉苦于问题解释》第五十七条第二款第（三）项之规定判决确认修水县房产管理局注销2001-58号房屋他项权证的决定无效，并限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为。农村信用合作社联合社不服该判决，提起上诉，请求撤销限县房产管理局在本判决生效之日起三个月内重新作出具体行政行为之判决。二审法院审理后，支持了上诉人的请求。
二、评析
1、法院"查封"的民事裁定书应视为未送达，不生法律效力。即使送达了，但因缺少必要的公示程序，其效力不得对抗善意的第三人。
2、徐某有权以坐落于县城百汇街南三巷13号六楼602室的私有住房设立抵押，徐某、黄乙与农村村信用合作社联合社共同向县房产管理局申请房屋抵押登记，手续完备，材料真实，符合法律规定的必备要件：①有主合同（借款合同）和抵押合同；②有抵押人的房屋所有权证；③有抵押人的身份证。
3、法院确认抵押合同无效违法。抵押合同生效必须具备登记要件，未经登记不发生法律效力。按我国现行的法律制度，房地产权属登记是一种行政确认行为，只有登记的行政行为被撤销或确认为无效，房地产抵押合同才无效。在房地产抵押合同未登记前，该合同还未生效。合同还未生效，却确认为无效，这种确认无效的判决显然是错误的。
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