关于宅基地使用权转让和抵押有关问题探析/郭辉(6)
一是把握“地随房走”的原则。实现宅基地抵押权时其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让”。相对应的是宅基地的房屋抵押时，实现抵押权时宅基地也应随之转让。有一种观点认为，以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。 对于这种观点，在理论上可以存在这种结果，或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能，如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋，但在实践中并不多见，操作性不强。这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则，故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。
二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内，故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员，否则在实现抵押权时，会因出让主体或受让主体不适格，而导致抵押权的落空。
三是宅基地抵押期限的限制。因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权，按照现行法律规定宅基地使用权期限没有限制，故应在立法层面上进一步探讨，建议立法规定，实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限，参照土地承包经营期限三十年的规定，这样抵押人不会永远失去宅基地。同时满足债权人的合法权益，加宽了农民融资渠道。
四是加快农村社会保障体系的建立。农民与城市居民的差别不但体现在人均收入上，在法律赋予的权利上也存在着差异，其重要特点是农村的经济基础薄弱，社会保障体系尚未形成，因此若要改变这种现状，应加快农村保障体系的建立，使宅基地不再具有福利和社会保障功能，使农村与城市的不动产制度形成统一。
注释：
1、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
2、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
3、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页至463页。
4、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
5、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
6、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。
7、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
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