地役权纠纷案例谈/栗研

地役权纠纷案例谈/栗研
地役权纠纷案例谈

栗研

【案情】
　　2000年11月，某村民委员会将448.8平方米集体土地使用权分为三股分别转让给原告易某和被告黄某以及另一邓某用作建房使用。因转让给原、被告的土地相邻，且转让给被告的土地另一侧有通行道路，村委会在与被告签订转让协议时便约定，被告在以后建房时应在后墙留1.3米作为原、被告的公共通道，双方签订转让的面积包括该1.3米的通道面积。后被告在建房过程中，亦留出了1.3米作为公共通道。但后来被告房屋竣工不久，被告却以该通道系自己己购买为由在该通道上安装铁门，并在该通道上建一卫生间，致使原告无法从此通行。为此，双方发生纠纷。原告诉至法院，要求被告拆除建造在双方共同通道上的卫生间、铁门，不得阻止其出入。

【争议】
　　第一种意见认为，村委会要求被告留出的1.3米通道己包括在转让的土地面积中，村委会非城市规划部门，且城建部门未在被告后墙规划公共通道，故村委会在转让土地使用权给被告时，要求被告在此留一通道供原、被告出入，是对被告行使土地使用权的侵权行为，属于无效的法律行为，被告在自己购买的土地上建造卫生间、安装铁门属合法行为，是合理行使使用权，对原告不构成侵权，故应驳回原告诉请。
第二种意见认为，村委会与被告签订的土地转让协议，属于合法民事法律行为，应依法受法律保护，被告在通道上安装铁门、建卫生间阻碍原告出入，是对原告的侵权，对于原告的诉请，应依法予以支持。

【管析】
　　笔者同意第二种意见。本案的焦点在于如何定性，定性准确后判决才会柳暗花明。首先笔者认为本案不属于相邻关系纠纷。相邻关系是指相邻不动产的所有人和使用人之间对不动产进行使用时，彼此间给予便利或者接受限制而产生的权利义务关系。相邻关系不是一种独立的物权类型，是不动产所有权的当然内容，是不动产所有权内容的当然扩张或限制，是基于法律的直接规定而产生的。在本案中，村委会与被告约定留1.3米作为通道只是对以后原告通行“便利”的约定，原告出入并非只有该一条通道可行。且该通道并不属于历史形成。因此这并不适应不动产所有权内容的当然扩张或限制，故不属于相邻关系纠纷。
其次笔者认为该案应定性为地役权纠纷。理由如下：地役权是不动产所有人或使用人之间越出法律赋予的当然权益范围之外，基于合同关系产生的，是一种独立的用益物权类型。在本案中，村委会与被告签订的的土地转让协议，约定留出1.3米作为公共通道，这是双方对以后原告通行便利的约定，在该种情况下地役权随即产生。是基于合同关系产生的。被告享有使用权的土地为供役地，原告享有使用权的土地为需役地。村委会将被告相邻的土地使用权转让给原告后，根据《物权法》第一百六十六条之规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权，建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。因此，原告在取得该土地使用权的同时也依法享有地役权，因此被告在该公共通道上建卫生间、安装铁门不让原告通行是对原告地役权的侵犯，属于侵权行为，原告要求被告将建造在该通道上的铁门、卫生间拆除，其请求于法有据，依法应予支持。

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