海南省旅游土地的法律保护构想/胡建(3)
（1）土地所有权和使用权的性质区别
A、土地所有权是财产所有权的一种，具有一般所有权的一般属性，即，占有、使用、处分、收益。但是，基于土地所有权主体只有国家和集体的限制性，所以，土地所有权在我国是禁止交易的，这是由我国的社会制度决定的。简言之，土地所有权尽存在于国家和农民集体之中。
B、土地使用权是一种用益物权，即，无处分权。土地使用权的发生以所有权为前提，使用权通过划拨、租赁、出让等方式获得，集体建设用地以批准的方式取得。使用权人对土地享有支配权，这种权利可以依法转让，出租，抵押。我们可以说，旅游土地使用权是存在于旅游土地上的物权，标的仅以旅游土地为限。
我国规定的土地使用权的期限，建设用地的使用期限是根据不同种类的建设用地使用权进行规定的。通过土地划拨方式取得的土地，不论何种用途，除法律规定的消灭原因外使用权期限是无限的。通过出让方式取得土地使用权的，旅游用地最高为40年，在这一点上旅游用地区别于其他用地。
介于旅游用地一般面积较大，开发以政府为主导，多数情况下旅游土地使用权的取得以政府划拨为主。而且，通过划拨方式取得的旅游土地所有权是无限期的，可以更好的保证旅游开发和收益的延续性。同时，我们也应该考虑到海南省旅游的现状，在以景区旅游为主的同时，还有以“农家乐”为代表的旅游项目，这种旅游发展方式的土地来源一般较为单一，以农民自己的宅基地，自留山、自留田等为土地来源，一般属于农民集体所有，而使用权归个体农民。
（2）划拨方式取得土地（划拨土地使用权管理有关问题批复、划拨土地使用权管理暂行办法）
A、根据法律规定，划拨土地使用权是指通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得取得国有土地使用权。（划拨土地使用权管理暂行办法）
值得注意的是，由于海南省建省时间较短，本区域88年以前在广东省的管辖之下，土地划拨和管理都由广东省的行政主管部门管理，自88年建省之后，海南省政府和下属各市政府就土地又进行过新的划拨，由此出现的纠纷并不鲜见。出现这种情况，据了解有以下几方面原因；Ⅰ、建省之后，各级政府在划拨土地时并未进行认真仔细的调查，包括权属调查和地籍测量，查清权属、界址、面积、用途和空间位置上都存在很大漏洞。Ⅱ、政府换届，多次就同一标的划拨Ⅲ、划拨程序上不合理，有的并未进行公示，存在异意的地方不在少数。Ⅳ、当地居民文化和法律素质普遍较低，即使知道自己的权利受到侵害也不能采取有效的方式加以保护，这种情况在海南省尤为突出。
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