集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析/佘卫刚(6)
对于乡镇企业用地，其主要用于工商业建设，故其权能应包括占有、使用、收益和处分等，其可以自由流转。因为集体建设用地被划为乡镇企业用地时，其已不再附有村民社会保障功能，而成了完完全全的工商业用地，故其更加具有市场性与经济性，故立法应放松对其流转之限制，允许相应主体在取得该类建设用地使用权并进行相应开发利用后，可以自由流转，以提高土地资源之利用效率。
对于公共设施和公益建设用地，主要用于乡村建公共设施和公益建设，故其权能应包括占有、使用等。因为事关农村公共利益，对其若许可流转，不仅因投入大、建设周期长，会造成巨大投资浪费，更会严重影响农村的生活、生产。所以，对乡村公共设施和公益建设用地使用权流转要严加禁止。
而对于预留机动用地，因其具有弥补其他类型用地因经济发展而数量不足之功能，故对其流转应视情况而定，其流转应以更加有利于农村经济社会发展及城乡协调发展为原则。
（三）建立土地管理人制度，加强产权登记及流转实施工作
目前我国集体建设用地使用权流转混乱、不规范的原因，一方面是国家法律调整的缺乏，另一方面就是其流转中间性管理层的缺位。目前，大多数地方集体建设用益物权不是受政府严格控制、禁止流转，就是政府管理不到位，任村民随意流转。若一味强调政府控制而不顾市场经济发展之形势、现实之需求，将可能导致政府管理失灵 [10]。同样，如果任其自流，不加干涉、规范、调控，又可能因为外部收益造成过度农地集体化问题，集体建设用地的供给者存在非常强烈的农地转用冲动。对此若不能有效控制，其后果必然是大量集体建设用地无序进入土地市场，严重冲击现有土地市场、制度。
所以，要解决如上问题，必须加强国家土地宏观调控，而非一味地控制、禁止。在广大农村地区建立由政府、社会中介、村民参与的，由政府特批的中介性流转管理机构。
在该制度下，坚持土地集体所有权不变、使用权稳定的前提下，按照土地使用权依法、自愿、有偿流转原则，土地中介管理机构接受土地用益物权人委托，向乡镇政府申请、经市县政府审批，将其拥有的土地用益物权在一定期限没内移转给其他单位或个人使用。
其中，该过程的实施，须以产权明晰、权义明确为前提。故该土地管理中介机构在土地使用权流转的过程中，首先应加强土地产权及其上所附的权利义务登记工作，并对这些信息进行公布，使外人得以知悉；当有需要流转的土地时，中介管理机构对流转双方磋商进行协调，尤其要对作为土地使用权出让人的村民进行指导登记，促成双方流转成功交易；最后，由该机构对流转后的情况进行跟踪调查、服务，相关信息统计及流转后的纠纷进行初步调解等。
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