对于商业银行出租房屋应否办理工商核准登记几个问题的探讨/张亚(3)
2.原建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第十七条规定：“房屋租赁凭证是租赁行为合法有效的凭证。”依建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条之规定，只要商业银行出租房屋时遵守上述法律、规章的有关规定与承租人签订房屋租赁合同并向房产管理部门登记备案，取得了“房屋租赁凭证”，并在收取房屋租赁收入后纳入收入进行核算，又按照国家规定缴纳了税款，其行为就应当是合法有效的。
也许有人质疑，《城市房屋租赁管理办法》仅是国家建设行政部门的规章，对于国家工商行政管理机关的行为不具有约束力。此看法也是不全面的。《城市房地产管理办法》第七条规定“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”根据法律授权，国务院建设行政主管部门有权制定相关的规章，即使当工商行政管理机关适用《企业法人登记条例实施细则》时与《城市房屋租赁管理办法》发生冲突，根据《立法法》的规定，这一冲突应当由国务院作出决定或者由两部门联合发文，国家工商行政管理局无权单独作出规定。
更何况，1995年7月24日，建设部关于贯彻实施《城市房屋租赁管理办法》的通知指出：“建设部在论证《城市房屋租赁管理办法》时，已征得国家工商行政管理局和公安部等部门的同意，各地房地产管理部门应当按照《城市房屋租赁管理办法》第十七条的规定，取得当地工商、公安部门的配合，建立规范的房屋租赁登记备案制度。如果工商行政管理部门否认《城市房屋租赁管理办法》第十七条：“房屋租赁凭证是租赁行为合法有效的凭证。”的规定，那么，建设部在上述通知中“已征得国家工商行政管理局和公安部等部门的同意”又该如何理解呢？
三、工商行政管理部门认定商业银行出租房屋应当办理工商核准登记是对法律的错误理解与适用。
出租房屋行为该不该纳入工商核准登记的范围，工商管理机关的逻辑是：房屋租赁行为属于市场行为，就应该经过工商部门核准。否则，依照《企业法人登记管理条例》第三十条规定“擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的”，“登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴、吊销《企业法人营业执照》的处罚”。
笔者认为，房屋租赁是否应当经过工商行政管理部门核准。关键取决于，房屋租赁是否属于“经营范围”。何谓“经营范围”？国家工商管理总局在《企业经营范围登记管理规定》（国家工商总局第12号令）第三条规定“经营范围是企业从事经营活动的业务范围，应当依法经企业登记机关登记。”。由此，界定房屋租赁是否属“经营范围”，前提是于必须搞清房屋出租是否属于 “经营活动”的问题。
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