无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项/陈召利(4)
二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序
近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多，因此需要对业务操作的程序重新设计，进行归口管理。从实践中来看，可以根据引起合同注销的不同原因，分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型，并制定相应的操作程序。
(一)直接办理的业务
直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料，做出准予注销并出具书面证明的行为。
1．直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续：
(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲，现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称)；
(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的：
(3)当事人死亡引起合同调整的；
(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。
2．直接办理的操作程序：
(1)填表申请。房地产开发企业与购房人(含共有人／配偶)需如实填写商品房买卖合同网上登记备案注销登记申请书(以下简称注销申请书)，并由购房人至登记机关申请注销登记。需提交的材料包括注销申请书、所有的购房合同及备案证明、购房人的身份证复印件(核对原件)、婚姻状况证明复印件(核对原件)、户口簿或直系亲属关系证明／法院或仲裁委文件／死亡证明(核对原件)、登记机构认为需要的其他材料：有抵押的还需提供贷款还清证明。
(2)受理注销、颁发通知。受理人员应认真查验各项材料是否齐全，与原件是否一致，有无限制注销的情况。不符合注销条件的，将登记材料退回给申请人，并告知不予受理的理由或者申请人需补齐的材料；受理注销的，受理人员应当场在商品房合同网上备案系统(以下简称备案系统)中签注受理意见，并打印出具“商品房买卖合同网上登记备案注销通知”(以下简称合同注销通知)，需要明确新合同主体的应在通知中注明新合同主体名称(系统在重新交易中会提示新的合同主体名称，开发商不能修改新的合同主体名称)。申请人在注销申请书上签章领取通知。该通知颁发后，商品房买卖合同网上登记备案予以注销。登记材料在受理注销后的2日内移交档案馆，由档案馆建立‘商品房买卖合同网上登记备案注销登记”专项档案进行保管。
合同注销48小时后，需要签订新合同的，开发企业应当在接到合同注销通知后，与新的合同购房主体在网上签订商品房买卖合同。原合同在网上注销时，开发企业即时获得重新订立合同的机会。为保护申请合同注销人的合法权益不受影响，故设置48小时的最低通畅时间，在这48小时里，申请合同注销人应及时与开发企业取得联系。这样做同时还可以免除开发企业的人员携带网络密匙与合同注销人频繁接触。
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