提前收回出让国有土地使用权补偿问题探析/吕国华(5)
缺陷二：拆迁人有些情况下也是新的土地使用权人，其使用土地需要和政府部门签订国有土地使用权出让合同。如果对原土地使用权人就土地使用权的补偿需要由新的土地使用权人支付，那么无异增加了新的土地使用权人的负担。这意味着新的土地使用权人使用土地需要支付两个对价：一是国有土地使用权出让合同约定的出让金，二是对原土地使用权人就收回土地使用权要求的补偿。这不符合权利义务的对等原则。
缺陷三：如果把退还剩余年限的土地出让金也作为补偿的内容之一，由谁来退还剩余年限的土地出让金？如果由出让人即市、县人民政府土地行政主管部门退还，就形成了同一收回行为存在两个支付补偿义务主体的情况。一方面，由出让人退还剩余年限的土地出让金；另一方面，由拆迁人支付土地使用权的补偿。如果这样，法律关系将更加错综复杂。反之，如果由拆迁人退还剩余年限的土地出让金，缺乏法理支持。首先，拆迁人未曾收取原土地使用权人缴纳的出让金，谈何退还？没有权利就没有义务。拆迁人没有享受过受领出让金的权利，却让其承担退还出让金的义务，法理上显然说不通。其次，如果拆迁人受出让人的委托退还出让金，也说不通。既然是委托，那就是一种代理行为，实际上支付退还出让金这种补偿的义务主体还是出让人，仍然无法摆脱刚才所述的两个补偿义务主体并存的困境。最后，拆迁人取得一块土地的使用权，却需要支付至少两个对价，一是向出让人缴纳出让金，二是向原受让人退还剩余年限的土地出让金。这样不但增加了拆迁人的负担，从长远来看，也不利于我国土地市场的健康发展。
缺陷四：正如笔者在“法律规范之间的冲突”中所述，如何理解和正确适用土地管理法规定的“适当补偿”原则？城市房地产管理法规定的“土地使用者使用土地的实际年限”和“土地使用者开发土地的实际情况”原则？物权法规定的“对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”原则？收回出让的国有土地使用权，究竟是否需要对土地使用权人按照市场评估价进行补偿？这几部基本法律显然作出了不同的回答。建设部制定的房地产估价规范似乎进一步佐证了物权法的规定凸显的法律精神，即包含土地使用权补偿在内的被拆迁房屋补偿应当建立在市场评估的基础上根据评估价确定。但是这些不尽一致的规定造成了实践中的混乱，严重影响了我国土地市场秩序，不利于我国土地市场经济的可持续发展。
缺陷五：在拆迁人委托评估公司评估时不依法考虑土地因素而只是对被拆迁房屋进行评估的情况下，如果土地使用权人和出让人在出让合同中对有关收回出让的国有土地使用权如何补偿进行了约定，土地使用权人应该向谁要求土地使用权的补偿？出让人，亦或拆迁人？现有的法律制度没有给出明确的答案，导致土地使用权人无所适从。
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