逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》/武志国(2)
注意：取得建筑物专有部分所有权的人，就可以成为业主，哪怕买了一平方米的专有部分，其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
解读：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。
确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 使用上的独立性：即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等（即便不能登记）。
专有部分的认定条件：1）构造独立。能明确区分；2）利用独立，可排他使用；3）可以登记为特定业主的所有权客体（不排除小范围内的共同共有情形）。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。
整栋建筑物当然可以成为专有部分，而且往往最容易认定是否属于专有部分。
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
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