逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》/武志国(3)
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
解读：共有部分的认定：1）法律行政法规规定属于共有部分的；2）基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等；3）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等；4）公用附属设施、设备：消防、公共照明等；5）结构部分：避难层、设备层或者设备间等；6）不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。
建筑区划内的土地，一般依法由业主共同享有建设用地使用权（按份共有），有除外情形的不算（建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”：①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地）。
第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
解读：很特殊的规定，即如何认定无偿对共有部分（屋顶、业主专有部分对应的外墙面以及其他共有部分）的使用时正当的，前提是：1）基于专有部分特定使用功能的合理需要，外墙面安装空调、字号牌匾；2）不违反法律、法规和管理规约；3）不损害他人合法权益。
第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
解读：《物权法》第七十四条第一款和第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这一规定主要是针对开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，体现了对房地产市场（车位紧俏、停车难）的干预。理论上车位、车库本身是小区的重要辅助配套设施，在功能上应以满足本小区业主需要有前提。怎样才算是“首先满足业主需要”？开发商不首先满足业主的需要而将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库出卖给业主之外的第三人，其效力如何认定？此条在在性质上属于效力性强制性规定，违反了该规定而订立的合同无效或者说是可撤销的？满足业主的“现实需要”还是“潜在需要”？还有很多问题不明确。
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