逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》/武志国(4)
如何理解“首先满足”，争议很多，有人认为是指车位、车库应当首先出租或出售给业主，而不能高价出租或出售给业主以外的第三人，如业主有能力购买，则应予以出售；如业主没有能力购买，则应出租。也有观点认为，开发商或者其他产权人出售、出租车位、车库时，应通知业主，在同等条件下，业主优于本小区之外的人购买或承租。还有观点认为：在同等条件下，应当优先考虑由区有所有建筑小区的业主享有该停车位或者车库的使用权”。
既然《物权法》第七十四条已明确了车位、车库的初始权利承认为开发商，那么，也不应任意限制开发商的车位、车库的所有权的正当处分权。
按照《解释》的意思，“应当首先满足业主的需要”理解为1）按照配置比例满足，开发商对于超出比例的可不予以满足，对外处置；2）满足的方式可以灵活，包括售、租、赠等，可以混合使用各种满足方式。说实在的，仍不明确，《解释》还是需要“解释”。
第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
解读： 《物权法》第七十四条第一款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《解释》进一步说明业主共有车库的认定条件，即“建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位”均应认定为共有车位。作为开发商应注意此类车位无法销售或者转让或者附赠，此类车位只能由物业服务企业提供停车物业服务。开发商在建筑区划内规划车位之外的占道或增设的车位，属于“改变共有部分的用途”的行为，应当在销售商品房时取得全部业主的同意，或者履行《物权法》第七十六条规定的程序。
第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
解读：补充明确由业主共同决定的“其他重大事项”的范围。
《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：1）制定和修改业主大会议事规则；2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6）改建、重建建筑物及其附属设施；7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，尤其注意“业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当共同决定的事项”也属此范围。
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