逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》/武志国(6)
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
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解读：《物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 《解释》规定了“住改商”有三个条件：1）住改商得符合法律、法规和管理规约的规定；2）遵守规定并按规定办理住改商手续；3）得取得“有利害关系的业主”的同意。
此规定明确“少数服从多数”在“住改商”问题上是不可行的，多数人同意也不能以损害少数人的利益为代价。
也许我们会觉得如果“住改商”并未对其他业主造成不利影响（实际上十之八九有影响），阻止其“住改商”就缺乏正当性。但是，《解释》规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”，从法律字面层面解释，确实是“哪怕只有一位业主反对，一栋住宅楼内的其他业主也不应进行住改商”，至于事实上相邻或同一栋或者其他人能否证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，或者是起诉擅自“住改商”的官司能否胜诉则另当别论。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
解读：为了防止机械地认定“有利害关系的业主”，在相邻关系基础上，又明扩展了“有利害关系的业主”的范围：1）整栋建筑物内的其他业主；2）能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的其他业主（举证责任）：比如对安宁权造成受影响、商业经营行为排放污染物、商业行为导致对公共部位和公共设施过度使用、商业经营导致。
第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
解读：行使撤销权的期限：自业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出的决定之日起一年内。行使期限应该理解为一个除斥期间，不是诉讼时效。一般情况下，“应当知道”的判断标准以业主大会、业主委员会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准。
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