逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》/武志国(8)
对于第二款，可能会“纵容”物业服务企业或者其他行为人擅自进行经营的，因为不用担心其擅自经营的合理成本没有着落，当然应当对合理成本承担举证责任。此款的意思是指，业主要求物业服务企业或者其他行为人“吐出”擅自经营合理成本之外的收益。其实，物业服务企业在不侵害业主利益的情况下，协调好业主的情况下，充分挖掘小区内可供经营的领域并获得收益用于补贴维修资金或者用于业主决定的用途，未尝不是件好事。
《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
解读：本条进一步采取列举和概括的方式界定了“损害他人合法权益的行为”的范围，包括上述第（一）损害行为或危险行为、（三）违反《宅室内装饰装修管理办法》等行为、（四）侵犯公共权利等，容易理解，比较特殊的是第（二）项，贯彻市容市貌的精神，禁止违规破坏和改变建筑物外观，否则算损失他人合法权益，例如擅自装不统一防护窗或者擅自涂不同颜色的油漆涂料等。
第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
解读：物业实际使用人很可能因租赁等而不是实际业主，物业实际使用人因建筑物区分所有权发生纠纷的，适用本解释的相关规定，如物业费的连带缴纳等。
物业实际使用人的权利和义务确定的依据包括：1）法律法规；2）管理规约；3）业主大会或者业主委员会的决定；4）与业主的约定。言外之意承租人不能以不是业主为由，主张只需遵守与业主的约定，而不需遵守管理规约以及业主大会和业主委员会的决定，当然业主也可依据前述规定合理抗辩。
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