逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》/武志国(9)
第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
解读：一般认为，商品房包销是指商品房开发商以合同的形式，约定将商品房授权给包销人销售，从中赚取差价，包销人承担销售剩余商品房的购买义务的行为。如果包销人全部销售，则不存被视为建设单位情形，包销人自己购买未能售出的部分后再以自己名义对外销售时，其被视作建设单位。
如果包销的商品房在约定的包销期限内不能全部售出，则由包销人购入剩余的包销房，此时，包销人与开发商之间形成一种附条件的买卖关系。包销期结束，包销人依约买受剩余商品房后，此时房屋的所有权已经移转至包销人处，包销人将这些房屋再次出售的，在该房屋买卖合同关系中，包销人已不享有包销人的身份，而居于出卖人的地位，故此被视为建设单位。
第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
解读：本条属“物权法定”的体现，效力级别相对于法律和行政法规，地方法规和部门规章、地方规章都不是物权归属争议认定的依据。
确定物权归属，涉及物权客体的界定、主物和从物的划分、是物权转移的规则等，这些问题都是最基本的民事制度范畴。按照《立法法》的规定，民事基本制度只能制定法律；尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项（必须法律规定的除外）先制定行政法规。
第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。
因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
解读：《物权法》（自2007年10月1日起施行）施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释；2）本解释施行前（2009年10月1日）已经终审，不适用本解释。
注：笔者毕业于内蒙古大学法律系
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