204购房合同自助手册
编号：10683
书名：204购房合同自助手册
作者：秦兵
出版社：中国对外经贸
出版时间：2002-11-1
入库时间：2003-3-17
定价：22元
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据中消协统计：从1 999年开始，消费者对商品房问题的投诉，连续3年位居各类投诉的前茅。
“一次本该通向快乐和幸福的消费行为，居然会成为前途莫测的历险”，这是一位业主对“购房”的定义。
消费者在购房过程中所受的委屈和损失确实已经太多，而几乎所有的根源都可以追究到合同的不够严谨周到。
204合同将购房过程中有可能遇到的问题以合同的形式加以固定，购房者据此可以知道自己所应当享有的权利，所需要注意的风险，通过签订补充协议维护自己的合法权益。
商品房买卖合同及补充协议应该是买卖双方协商一致的结果。 204合同事实上是一个供购房者和开发商双向选择适用的合同。在现有市场条件下，拿一份完整的204合同与房地产商谈判，可能会被发展商认为“这条件太苛刻”。但204合同至少让消费者知道自己有哪些权利，最大限度地消除隐患，避免留下终生的遗憾。
2001年隆安律师事务所的秦兵律师在研究了大量案例的基础上,耗费了5年的精力,先后经历90多个版本,终于写出了<<204条商品房买卖合同>>．合同共分27个部分，204条,共2万多字,简称"204合同"。
204合同将购房过程中有可能遇到的绝大多数问题以合同的形式加以固定,使所有的购房者都可以通过这份合同了解在购房过程中所需要注意的大部分问题.这样一来,既降低了购房者购买法律服务的成本,又给大家提供了公平获取信息的机会,进而打破了现在购房者与开发商信息严重不对称的局面。
204合同不仅是一人份合同,其实还是一本购房教程;由于它的内容实在太多,而且专业性较强,所以你不需要条条都用,也未必从头看到底,可以每天看一点,每次看两三条,结合自己的实际情况在书面上做做笔记(因此,本书特意为您预留了"我的心得"),选择对你有用的条款进行修改.此外,本书上还收集了谈判技巧,典型案例,委托律师购房的程序,购房记事本等内容,是一本实用性很强的购房必读手册。合同篇 204条商品房买卖合同
204合同是目前涵盖内容最全面、设定权利义务关系最
细致的购房合同。
204合同从消费者关注而又容易忽略的地方人手，分为
合同背景、套内空间、住宅质量、公摊面积、室内环境、建
筑设备、房屋交付等27个部分。
204合同有三个特点：从开始买房到退房到打官司，每一
步都有约定；通过规定违约责任来保证购房者实现利益，限
制开发商的违约行为；对举证责任做出具体细致的约定，扭
转了购房者举证无力的尴尬局面。安全底线——67条简易版
204合同几乎囊括了在商品房买卖中可能引起纠纷的内
容，因此对于没有太多专业知识背景的消费者来说，庞大的
204合同常常让人不知从何人手。
为此，秦兵律师根据消费者的建议，特地对204合同作
了浓缩和概括，总结出共11部分、67条的简易版购房补充
合同，使消费者可以有选择地将204合同中的某些条款作为
购房的安全底线。67条合同是从204合同中选择出维护购房
者利益的最基本条款，涵盖了消费者在购房过程中可能遇到
的最基本的问题。商品房买卖合同
这是一份由建设部设计的24条购房合同，规定了购房合
同中的最基本条款，但该合同内容过于简单，有很多地方没
有具体写明合同双方的权利与义务，如果仅仅签订这份合同
而没有具体的补充条款，一旦发生房屋诉讼，消费者败诉的可
能性极高。实战篇秦律师答疑：购房中如何应用204合同
204合同与建设部现行示范合同的关系?
购买房屋前需要进行什么准备?
签订204合同对购房者有什么益处?
开发商不签204合同怎么办?如何和开发商进行购房谈判?
开发商愿不愿意接受204合同，是一个操作和谈判技巧
的问题。
关键是购房者对谈判进程、谈判对象的控制，必须重视
操作技巧。
购房者在谈判的时候是跟开发商比耐心。购房最容易产生纠纷的五个问题
第一是产权证，购房者什么时候取得产权证；
第二是交房时间，购房者最终什么时间拿到房屋；
第三是房屋面积，购房者购买房屋的使用面积、套内建
筑面积、建筑面积到底是多少?
第四是房屋的质量，购房者怎么写明房屋的质量，怎么
通过约定来明确质量的表现方式；
第五是抵押，怎么保证房屋在拿到时是没有被抵押出去
的。购房纠纷防御面面观
防御一：广告内容要约定；
防御二：审查“五证”步步为营；
防御三：约定面积具体详细；
防御四：房屋质量要写明；
防御五：社区规划应兑现；
防御六：交房质量要核实；
防御七：产权问题是关键；
防御八：抵押问题要提防；
防御九：违约条款要详细。秦律师签约工作日记
6轮谈判，反复交锋，最终共计签订补充合同近200条。
购房者的态度是签约成功的重要因素，现代交易具有极
大的搏弈特点，最终占有优势的不是资本多的人，而是具有
智慧的人；购房者在签订合同过程中应当扬长避短，充分发
挥自己的优势，以合同积极保护自己的权利。法规篇中华人民共和国消费者权益保护法
商品房虽然是特殊消费品，但也是消费品，消费者首先
应享有《消费者权益保护法》所赋予的权利：人身、财产安
全不受损害的权利；自主选择商品房的权利、公平交易的权
利；获得有关知识权，依法获得赔偿的权利等等。《消费者权
益保护法》赋予购房者以上一系列权利，购房者在签订购房
合同时应注意加强自我保护，一旦出现相关问题，可据此向
消费者协会投诉．商品房销售管理办法
《商品房销售管理办法》由建设部颁布，于2001年6月
1日起正式在全国施行。与以往相比，该《办法》使购房者
新增了6项权利。但《办法》也有不足之处：没有提及在期
房销售中，开发商还没有选聘物业管理企业时，购房者这方
面的权益遵守什么规定；没有规定购房者与开发商解除合同
时的具体程序；将合同法中广告应当作为要约邀请的内容进
行了变更，使开发商对广告的承诺不承担保证责任。这些问
题，购房者要在签订合同时注意加以约定。中华人民共和国合同法(总则，分则的第九章)
商品房买卖合同是房地产开发商和购房者在平等、自愿
协商的基础上依法订立的，所以任何一方均有权选择、决定
合同条款的内容。《合同法》和诸多民商立法中确立的诚实信
用原则，要求开发商在与消费者订立商品房买卖合同时，如
实向消费者提供有关商品房的真实信息，保证房屋的信息披
露(包括售楼广告)不存在引人误解的虚假宣传、重大遗漏
和误导性陈述。如果开发商隐瞒真相、炮制假相，诱骗消费
者与其订立买房合同的，构成欺诈行为，应当承担相应的赔
综合篇众说纷纭204
204合同在全国房地产界引起喧哗和骚动已是不争的事
实，越来越多的人们在关注着、讨论着204合同和起草者年
轻的秦兵律师…… 204律师团
共同的理念 人合的力量聘请律师的相关事宜
律师在购房中的职责
购房者聘请律师的程序购房记事本购房合同签订流程表购买商品房费用一览表楼盘项目记录表