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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用
编号:11490
书名:最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用
作者:最院民一庭
出版社:人民法院
出版时间:2003-6-1
入库时间:2003-6-14
定价:39元
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2003年4月28日,最高人民法院公布了《关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以
下简称《解释》),并于2003年6月1日起施行。该《解
释》的制定公布是最高人民法院为适应我国商品房市场的
迅猛发展趋势和实现人民法院公正与效率这一工作主题的
一项重大举措。
众所周知, 由于历史原因,我国房地产方面的法律法
规还不完善,而房地产作为人类社会发展不可分离的生产
和生活资料, 已逐渐成为国民经济的基础性、支柱性产
业,它对贯彻落实十六大提出的全面建设小康社会的目标
具有重要意义。因此,依法及时地处理好商品房买卖纠
纷,既是人民法院的一项重要任务,也是实现公正与效率
工作主题的必然要求。针对人民法院审理房地产纠纷案件
适用法律的问题,最高人民法院曾于1995年12月27日
制定公布了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经
营案件若干问题的解答》,对于人民法院及时有效地处理
房地产纠纷,发挥了重要的作用。近几年来,商品房买卖
纠纷急剧上升,新问题不断出现, 已成为当前社会关注的
热点问题。但由于我国现行法律法规在处理商品房买卖纠
纷方面的规定比较原则, 已出台的司法解释也难以适应房
地产市场的发展变化和满足审判实践的需求。为此,最高
人民法院民事审判第一庭自2001年开始起草该《解释》。
他们经过充分调研论证和广泛征求意见,最后经最高人民
法院审判委员会第1267次会议讨论通过公布了该《解
释》。
《解释》依据我国《民法通则》、《合同法》、《城市房
地产管理法》、《担保法》、《民事诉讼法》等法律的规定,
对人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件过程中所涉及
的商品房预售合同的效力、商品房销售广告、一房数卖、
房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质
量、商品房包销、商品房担保贷款等如何适用法律的问题
作了比较详细的解释。其中,对于商品房买卖过程中一些
出卖人严重背离诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违
约、欺诈等行为,还依法明确了惩罚性赔偿责任的适用,
这将有利于制裁和遏制不法行为,维护商品房市场的正常
交易秩序和促进商品房市场诚信体系的建立。通过在实体
和程序上对现行法律规定的深入细化,也增强了法律的可
操作性,统一了法律的适用,有利于对当事人的平等保
护,有利于树立人民法院裁判的权威。
商品房买卖是以不动产房屋为交易标的物的民事行
为,涉及到物权法和债权法中最难以解决和处理的不动产
和买卖合同两大难点,这也历来是学术界和实务界争论不
休的焦点问题。为了进一步帮助法官和社会各界更准确地
理解掌握《解释》的内容和精神,民一庭组织有关同志专
门撰写了本书,就《解释》的规定逐条进行了详尽的说
明。从本书的内容看,对《解释》各条规定的说明既立足
于我国现行法律规定和审判实践以及房地产市场的实际情
况,又旁征博引国外、境外相关的立法、判例,并对国内
外学术界的研究成果予以广泛介绍, 内容丰富,资料翔
实,堪称集实务性、学术性、指导性为一体的书籍。我相
信,本书不仅能为司法实践提供指导,而且也可为我国的
立法和法学研究提供些许参考。由于司法解释涉及许多长
期争论的法学理论问题,书中有些观点还可进一步研讨。
“庙廊之才,非一木之枝”,但愿此书裨益于社会。
以上草草,聊以为序。
二OO三年五月
目录

司法解释理解与适用篇
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》理解与适用
第一条(司法解释的适用范围)
第二条(商品房预售合同的效力)
第三条(销售广告视为合同要约的条件)
第四条(商品房认购协议中定金的处理)
第五条(预约合同与本约合同的认定)
第六条(登记备案与预售合同的效力)
第七条(拆迁补偿安置协议的优先权)
第八条(恶意违约与惩罚性赔偿)
第九条(欺诈行为与惩罚性赔偿)
第十条(第三人主张商品房买卖合同无效)
第十一条(房屋的转移占有及风险转移)
第十二条(房屋主体质量不合格)
第十三条(房屋质量瑕疵)
第十四条(房屋面积误差)
第十五条(商品房买卖合同解除权的行使和期限)
第十六条(违约金数额的调整)
第十七条(违约金数额的确定)
第十八条(办理房屋权属证书迟延的责任)
第十九条(办理房屋权属证书不能的责任)
第二十条(商品房包销合同的性质)
第二十一条(商品房包销合同的违约责任)
第二十二条(包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位)
第二十三条(商品房买卖合同的解除权)
第二十四条(担保合同的解除权)
第二十五条(担保贷款合同与商品房买卖合同的
合并审理)
第二十六条(出卖人可以成为担保贷款合同纠纷的诉讼
参加人)
第二十七条(出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的
当事人)
第二十八条(有关本司法解释施行的规定)
附录篇 相关法律、法规、规章和司法解释
中华人民共和国民法通则
(1986年4月12日)
中华人民共和国民事诉讼
(1991年4月9日)
中华人民共和国合同法
(1999年3月15日)
中华人民共和国担保法
(1995年10月1日)
中华人民共和国城市房地产管理法

(1994年7月5日)
中华人民共和国建筑法
(1997年11月1日)
城市房地产开发经营管理条例
(1998年7月20日)
建设工程质量管理条例
(2000年1月30日)
城市房屋拆迁管理条例
(2001年6月13日)
商品房销售管理办法
(2000年4月4日)
城市商品房预售管理办法
(2001年8月15日修订)
城市房地产转让管理规定
(2001年8月15日修订)
城市房地产抵押管理办法
(2001年8月15日修订)
建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建
筑面积分摊规则》(试行)的通知
(1995年12月1日)
附:商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则
最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房
地产开发经营案件若干问题的解答》的通知
(1995年12月27日)
附:最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产
开发经营案件若干问题的解答
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》
若干问题的解释(一)
(1999年12月19)
最高人民法院关于适用《中华人同共和国担保法》
若于问题的解释
(2002年12月13日)
后记
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