房地产诉讼(民商事诉讼实务丛书)
编号：11524
书名：房地产诉讼(民商事诉讼实务丛书)
作者：王景琦
出版社：法律
出版时间：2003-5-1
入库时间：2003-6-18
定价：30元
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总序
这套民商事诉讼实务丛书涵盖产品责任、知识产权、房地产、金融票据、新闻侵权、劳动争议和社会保障等领域。这些领域，无论在实体法方面还是在诉讼法方面，无论在理论方面还是在实务方面，均存在着或者折射出诸多新兴问题。解决这些新兴问题，须遵从新的理念和原理。
本丛书写作的基本视角是如何从宪法的角度探讨和解决民商事诉讼领域中产生的新兴问题，如何从民事实体法和民事诉讼法的联结点来探讨和解决民商事诉讼中的专门问题。通过这一探讨和解决的过程及其结果，以提升人们对民商事诉讼的理解能力和运作技能。
现代社会，民事诉讼(法)的宪法化(constitutionalization)已经呈现着一种普遍化的趋势。在法治社会，宪法具有最高权威地位，民商事立法和民事诉讼的立法及运作理所当然地遵行宪法，是对宪法的具体实践，在这个意义上，可以称民事实体法和民事诉讼法 *中国人民大学法学院教授、博士生导师，中国法学会诉讼法学研究会名誉会长
是“被适用的宪法”。如何从宪法的角度来考察民商事专门诉讼问题，在民商事诉讼领域如何充分实践宪法的精神、原则和规范?则是我们所必须认真对待的问题。
宪法是确立民事诉讼(法)和民事实体法目的的根本法律依据。宪法保障国民享有自由权、人身权和财产权等基本权利。民事诉讼(法)和民事实体法的目的则在于极力保障宪法所确立的法目的的实现，或者说民事诉讼(法)和民事实体法的目的应在宪法所确立的法目的的框架内进行。
人们从事活动或建立制度，通常确实抱有不只一个目的，并且在这些目的相冲突时，人们要对之进行调和或平衡，所以，单一目的或意图的理论并不能统摄法院的全部活动以及人们对法院的理论期望。现代民事诉讼价值的多元化和相对性，决定了民事诉讼目的的多重性，在民事诉讼目的上基于不同的价值观念推导出不同的结论。民事诉讼中充满了各种诉讼价值观的冲突，如诉讼之促进与正确裁判的要求、程序保障与扩大诉讼制度解决纠纷的功能的要求、当事人的处分权与公共利益的维护等。
因此，现代民事诉讼的目的应是多元的：私权保护、纠纷解决、维护和统一法律秩序、政策形成功能，以及维护整个社会的政治秩序和国家权力的合法性等。一般而言，民事诉讼的诸多目的不可分割地融合在一起。但是，对于当事人而言，私权保护、纠纷解决则是其运用民事诉讼的最直接的目的。国家具有保护国民之责，所以国家设立民事诉讼制度首先应当遵从当事人的诉讼目的。至于私权保护、纠纷解决以外的目的，多由国家来考虑，而不应当将之强加于当事者个人。
20世纪以后，涌现出大量的新型纠纷(现代型纠纷)，比如产品责任纠纷或消费者纠纷、知识产权纠纷、环境侵权纠纷、新闻侵权纠纷、劳动和社会保障纠纷等，往往无从将这些新型纠纷和受到侵害的正当利益纳入现行法律所承认的纠纷解决和权利保护的体制或框架之中。例如，因产品质量不合格而常常侵害社会大众的
是“被适用的宪法”。如何从宪法的角度来考察民商事专门诉讼问题，在民商事诉讼领域如何充分实践宪法的精神、原则和规范?则是我们所必须认真对待的问题。
宪法是确立民事诉讼(法)和民事实体法目的的根本法律依据。宪法保障国民享有自由权、人身权和财产权等基本权利。民事诉讼(法)和民事实体法的目的则在于极力保障宪法所确立的法目的的实现，或者说民事诉讼(法)和民事实体法的目的应在宪法所确立的法目的的框架内进行。
人们从事活动或建立制度，通常确实抱有不只一个目的，并且在这些目的相冲突时，人们要对之进行调和或平衡，所以，单一目的或意图的理论并不能统摄法院的全部活动以及人们对法院的理论期望。现代民事诉讼价值的多元化和相对性，决定了民事诉讼目的的多重性，在民事诉讼目的上基于不同的价值观念推导出不同的结论。民事诉讼中充满了各种诉讼价值观的冲突，如诉讼之促进与正确裁判的要求、程序保障与扩大诉讼制度解决纠纷的功能的要求、当事人的处分权与公共利益的维护等。
因此，现代民事诉讼的目的应是多元的：私权保护、纠纷解决、维护和统一法律秩序、政策形成功能，以及维护整个社会的政治秩序和国家权力的合法性等。一般而言，民事诉讼的诸多目的不可分割地融合在一起。但是，对于当事人而言，私权保护、纠纷解决则是其运用民事诉讼的最直接的目的。国家具有保护国民之责，所以国家设立民事诉讼制度首先应当遵从当事人的诉讼目的。至于私权保护、纠纷解决以外的目的，多由国家来考虑，而不应当将之强加于当事者个人。
20世纪以后，涌现出大量的新型纠纷(现代型纠纷)，比如产品责任纠纷或消费者纠纷、知识产权纠纷、环境侵权纠纷、新闻侵权纠纷、劳动和社会保障纠纷等，往往无从将这些新型纠纷和受到侵害的正当利益纳入现行法律所承认的纠纷解决和权利保护的体制或框架之中。例如，因产品质量不合格而常常侵害社会大众的
同样的利益，对于此种扩散利益被侵害的情形，如何提起诉讼予以救济即有疑问。因为其权利义务的内容及权利主体的外延未必清楚，若依传统的诉讼救济或者诉权的观念和标准进行审查和确认的话，可能会得出不予诉讼保护的结论。
然而，事实上又必须解决这些纠纷和保护这些正当利益。在此情形中，必须遵从宪法保护国民的基本目的，赋予和增加国民接近法院或使用诉讼的机会，创制适宜解决现代型纠纷的诉讼程序，并且运用法解释学的解释方法寻求裁判的实体法根据，解决现代型纠纷和保护正当利益。如今，我国虽然已有解决现代型纠纷的诉讼程序和实体规范，但是尚须不断完善。这也是本丛书的写作意旨。
我们有意从民事诉讼(法)与民事实体法的联结点上来解说和探讨民商事诉讼中的专门问题。事实上，摆正民事诉讼(法)与民事实体法的关系(即诉讼观问题)，是合理建构和完善我国民事诉讼和民事实体法律制度和理论体系的必要前提。那么，民事诉讼 (法)与民事实体法之间的合理关系究竟如何?
首先，民事诉讼(法)实现民事实体法。民事实体法一方面规范日常生活关系，具有社会规范或者生活规范的功能。在民事诉讼中，法院必须依据民事实体法对案件的实体问题作出判断，所以民事实体法又具有裁判规范的功能。作为社会规范的民事实体法具有抽象性，经过民事诉讼，在当事人之间确定并执行其具体的民事实体权利义务，从而实现民事实体法。如果民事实体法不具有裁判规范的功能，其法律强制力就无法体现出来，最终将失去法律规范的性质而成为道德规范一类的东西。如果民事诉讼(法)不具有此功能，尤其在民事实体法体系较为完善和强调依法审判的今天，民事诉讼(法)存在的价值和合理性将令人怀疑。
其次，从解决民事纠纷的角度看，诉讼法与实体法具有同等的重要性。解决民事纠纷是民事诉讼的目的。民事诉讼是双方当事人对其纠纷进行动态的、能动的交涉过程，法院只是对这种交涉结果以裁判的形式表达和固定下来。在诉讼过程和法院裁判中，民事实体法规定的裁判标准与民事诉讼法规定的诉讼形式在民事纠纷的解决过程中相互渗透，共同作用，决定着当事人双方的法律地位和法院裁判的结果。民事实体法固然是法官判断形成的依据，可是如果该判断不是在符合诉讼规则的程序之内完成，换言之，即判断不是在正当程序中作出的，那么这种判断就不具有公权判断的效力。民事诉讼是实体法和诉讼法共同作用的“场”。诉讼法和实体法在民事诉讼领域中，是相互协作的关系。在作为处理具体案件的法律规范这一点上，诉讼法和实体法的目的是相同的。
再次，民事诉讼具有促进和创制民事实体法发展的功能。事实上，实体法的内容往往不是事先被确定了的不变的价值，而必须通过诉讼程序的进行在一般规范命题框架内逐步形成，只有在积累了相当数量案件处理经验之后，才能说实体法的某项条文具有什么样的内容。在我国这一点似乎体现得不够充分和真切。这主要是因为我国现行民事实体法规范大多借用或参照了法制比较发达国家的民事实体法，很少经历过“实体法的具体内容通过诉讼程序的进行在一般规范命题框架内逐步形成和丰富”的这种历史过程。缺少这种经历及其意识是我国现在法学界和法律界没能摆正民事实体法和民事诉讼法之间关系的一个重要缘由。不仅如此，由于民事实体法具有滞后性和不周延性，不可能对所有民事正当利益适时地制定法化，那么，对于新兴纠纷的诉讼处理，或者对于从新的社会现象中产生的正当利益的诉讼保护，则可促成新兴实体权利的产生。实体权利的这一生成机理是法律自身所具有的消除或者减轻其所固有的不周延性或滞后性的内在机制之一。如果从历史角度可以理解实体法规范正是通过诉讼来逐渐生成的话，那么这种生成机制在今天的程序法与实体法之中也同样能够发挥
其功能。
本丛书从民事诉讼是民事诉讼法与民事实体法共同作用的“场”的角度，解说和探讨民商事诉讼中的专门问题，尽力揭示在民商事诉讼领域中民事诉讼(法)与民事实体法之间上述合理关系的具体体现。
之前，我国很少就民商事诉讼中的专门问题进行深入探讨，仅停留在民事诉讼的一般原理和程序制度的阐论层次。无论在理论制度方面还是在诉讼实务方面，都有必要深入系统地探讨我国各类民商事诉讼，揭示其特有的机理，促进我国民事诉讼法(学)的发展，提高人们对民商事诉讼的理解水平和运作能力。
写作和出版本丛书的直接目的是为诉讼实务提供指导。但是，由于作者从宪法及民事诉讼(法)与民事实体法合理关系的角度解说和探讨民商事诉讼中的专门问题，所以本丛书写作和出版的实践和理论意义可以说远远超出了这一直接目的。 2002年2月于中国人民大学
前言
土地和房屋是人类赖以生存、生活和生产的基本条件，是自然人、法人和其他非法人组织在日常生活和生产经营中的活动基蚰。近年来，为了规范和促进房地产市场的发展，国家和地方先后颁布了有关法律、法规及规章。随着中国房地产市场的快速发展，房地产纠纷与日俱增，妥善解决这类纠纷对于维护社会的安定团结、保障房地产市场的健康发展具有重要意义。房地产权利人面对数量庞大、内容繁多的房地产法律、法规、行政规章、司法解释，如何及时、有效地运用法律手段维护自己的利益，就成为亟待解决的现实问题。本书系统阐述了解决房地产纠纷的途径以及房地产诉讼的程序、证据、法律文书等，对土地所有权纠纷、土地使用权纠纷、房屋所有权纠纷、房屋买卖纠纷、房屋租赁纠纷、房屋拆迁纠纷、房地产相邻关系纠纷、物业管理纠纷等诉讼实务进行了详细论述，并对各类纠纷列举实例、逐一分析，既有理论深度，又具有实践性，对于房地产权利人、代理房地产诉讼的律师、房地产行政管理人员、房地产纠纷的审判人员等有一定参考价值。因房地产诉讼问题纷繁复杂，本书难免存在疏漏与不足，敬请读者批评指正。
第一章房地产概述
一、房地产的概念
(一)房屋与房产
(二)土地与地产
(三)房产与地产的关系
二、房地产与相关概念
(一)房地产与不动产
(二)房地产与物
三、房地产的特征
(一)永久性
(二)固定性
(三)个体性
(四)保值增值性
四、房地产的取得
(一)申请
(二)受理
(三)审核
(四)公告
(五)颁发证书
五、房地产的法律保护
(一)房地产的保护机构
(二)房地产的保护方法
第二章 房地产纠纷概述
一、房地产纠纷的概念和种类
二、房地产纠纷形成的原因
(一)历史原因
(二)现实原因
(三)制度管理的原因
三、房地产纠纷的特点
(一)房地产纠纷调查取证困难
(二)房地产纠纷争议金额较大
(三)房地产纠纷涉及的法律关系比较复杂
(四)政策性强
四、房地产纠纷适用的法律
(一)法律
(二)房地产行政法规
(三)房地产行政规章
(四)房地产地方性法规
(五)房地产司法解释
(六)房地产政策
五、房地产纠纷的解决途径
(一)协商
(二)民间调解
(三)行政调处
(四)仲裁
(五)行政诉讼
(六)民事诉讼
第三章 房地产诉讼程序
一、房地产诉讼管辖
(一)级别管辖
(二)地域管辖
(三)移送管辖、指定管辖和管辖权的转移
(四)管辖权异议
二、房地产诉讼第一审普通程序
(一)起诉和受理
(二)审理前的准备
(三)开庭审理
(四)审结期限
(五)诉讼程序的变化和结束
三、房地产诉讼简易程序
(一)简易程序的适用范围．
(二)简易程序的特点
四、房地产诉讼第二审程序
(一)上诉的提起和受理
(二)上诉案件的审理
(三)上诉案件的裁判
五、房地产诉讼审判监督程序
(一)人民法院提起的审判监督程序
(二)人民检察院提起的审判监督程序
(三)当事人申请再审
(四)再审案件的审理程序
六、房地产诉讼执行程序
(一)执行开始
(二)执行的准备工作
(三)执行措施
(四)执行程序中的几个问题
七、房地产诉讼保障制度
(一)财产保全
(二)先予执行
(三)对妨害民事诉讼的强制措施
(四)诉讼费用
第四章 房地产诉讼证据
一、房地产诉讼证据概述
(一)房地产诉讼证据的概念和作用
(二)房地产诉讼证据的特征
(三)房地产诉讼证据的特点
二、房地产诉讼证据的种类
(一)书证
(二)物证
(三)视听资料
(四)证人证言
(五)当事人陈述
(六)鉴定结论
(七)勘验笔录
三、房地产诉讼的证明对象
(一)房地产诉讼证明对象的概念
(二)房地产诉讼证明对象的内容
四、房地产诉讼的举证责任
(一)举证责任的概念、
(二)房地产诉讼的举证责任
(三)当事人无需举证的事实
五、房地产诉讼证据的收集与保全
(一)房地产诉讼证据的收集
(二)房地产诉讼证据的保全
六、房地产诉讼证据的审查判断
(一)审查判断证据概述
(二)审查判断证据的程序
(三)法庭审理过程中对证据的质证
第五章房地产诉讼法律文书
一、起诉状、
(一)起诉状概述
(二)起诉状的内容
(三)起诉状的结构及写作要求
二、反诉状
(一)反诉状概述
(二)反诉状的内容
(三)反诉状的结构及写作要求
(一)答辩状概述
(二)答辩状的结构及写作要求
四、上诉状
(一)上诉状概述
(二)上诉状的内容
(三)上诉状的结构及写作要求
五、代理词
(一)代理词概述
(二)代理词的内容
(三)代理词的结构
(四)代理词的写作要求
六、财产保全申请书
(一)财产保全申请书概
(二)财产保全申请书的结构和写作要求
七、强制执行申请书
(一)强制执行申请书概述
(二)强制执行申请书的结构和写作要求
八、再审申请书和抗诉申请书
(一)再审申请书和抗诉申请书概述
(二)再审申请书和抗诉申请书的结构
第六章 土地所有权纠纷诉讼实务
一、土地所有权的种类
(一)国家所有土地
(二)农民集体所有土地
二、土地所有权的确定
(一)国家所有土地的确定
(二)农民集体所有土地的确定
(三)对土地所有权争议的处理
三、土地征用补偿及安置
(一)土地征用补偿的概述
(二)土地征用的补偿费标准
(三)土地补偿费、安置补助费的使用
四、土地所有权纠纷的解决
五、案例分析
案例一 某村委会诉任某土地侵权纠纷案
案例二 张某诉村委会侵占征地补偿费纠纷案
第七章 土地使用权纠纷诉讼实务
一、土地使用权概述
(一)土地使用权的概念
(二)土地使用权的种类
二、出让土地使用权
(一)国有土地使用权出让的概念
(二)国有土地使用权出让的方式
(三)出让土地使用权的基本特征
三、划拨土地使用权
(一)土地使用权划拨的概念
(二)土地使用权划拨的形式
(三)划拨土地使用权的特征
四、土地使用权转让
(一)土地使用权转让的含义和特征
(二)土地使用权转让的条件
(三)土地使用权转让的方式
(四)土地使用权转让的程序
五、土地使用权出租
(一)土地使用权出租的概念
(二)土地使用权出租的条件
(三)土地使用权出租的程序
六、土地使用权抵押
(一)土地使用权抵押的概念
(二)土地使用权抵押的程序
七、土地使用权纠纷
(一)对国有土地使用权转让问题的认定
(二)对国有土地使用权的抵押问题的认定
(三)对以国有土地使用权投资合作建房问题的
认定
八、案例分析
某粮油公司诉李某土地租赁纠纷案
第八章房屋所有权纠纷诉讼实务
一、房屋所有权概述
(一)房屋所有权的概念和特
(二)房屋所有权的分类
二、房屋单独所有权
(一)房屋单独所有权的概念
(二)房屋单独所有权的特征
三、共有房屋所有权
(一)共有房屋所有权的概念和特征
(二)共有房屋所有权的种类
四、建筑物区分所有权
(一)建筑物区分所有权的概念
(二)建筑物区分所有权的特征
(三)建筑物区分所有权的内容
五、房屋所有权纠纷
(一)侵犯房屋所有权纠纷的处理
(二)房屋所有权继承纠纷的处理
(三)离婚案件中房屋所有权纠纷的处理
六、案例分析
案例一 马某等3人诉魏某房屋区分所有权
纠纷案
案例二 某房地产开发公司、某业主委员会诉
某防空办房屋侵权纠纷案
案例三 秦某诉刘某排除妨碍纠纷案
案例四 常某诉贾某房屋产权纠纷案
第九章 房屋买卖纠纷诉讼实务
房屋买卖概述
(一)房屋买卖的概念
(二)房屋买卖的特征
(三)房屋买卖的种类
私房买卖
(一)私房买卖的概念
(二)私房买卖的条件
(三)私房买卖的程序
三、商品房买卖
(一)商品房及商品房买卖的概念
(二)商品房买卖的条件
(三)商品房买卖的程序
(四)商品房买卖合同
四、公房买卖
(一)公房买卖及特征
(二)公房买卖价格的确定
(三)公房买卖对买受人的优惠政策
(四)公房买卖的程序
(五)公房买卖后的产权界定
五、房屋买卖纠纷
六、案例分析
案例一 高某诉某医院房屋买卖纠纷案
案例二 廖某诉某开发公司房屋买卖纠纷案
案例三 郑某诉邵某房屋买卖合同纠纷案
第十章 房屋租赁纠纷诉讼实务
—、房屋租赁概述
(一)房屋租赁的概念和特征
(二)房屋租赁的分类
(三)房屋租赁的范围
二、房屋租赁合同
(一)房屋租赁合同的概念和主要条款
(二)房屋租赁合同的变更或者解除
(三)租赁房屋的转租
三、房屋租赁登记备案制度
四、房屋租赁纠纷
(一)对租赁合同效力纠纷的处理
(二)对租金纠纷的处理
(三)对租赁期间因修缮、改建引起纠纷的处理
(四)对租赁期间因互换房屋使用权引起纠纷的
处理
(五)离婚案件中公房使用、承租纠纷的处理
五、案例分析
某银行支行诉陈某租赁合同纠纷案
某医药公司诉某食品店房屋租赁合同
纠纷案
徐某诉某投资公司铺面租赁合同纠纷案
赵某诉杨某、肖某侵犯优先购买权
纠纷案
第十一章 房屋拆迁纠纷诉讼实务
一、房屋拆迁概述
(一)房屋拆迁的概念
(二)房屋拆迁的当事人及其关系
二，、房屋拆迁的程序
(一)申请和批准
(二)拆迁公告
(三)拆迁的方式
(四)签订拆迁补偿安置协议
(五)动迁
三、房屋拆迁的补偿、
(一)房屋补偿对象和范围
(二)房屋拆迁补偿的形式
(三)房屋拆迁补偿的标准
四、房屋拆迁安置
(一)房屋拆迁安置对象
(二)被拆迁户的划分和原住人口的认定
(三)房屋拆迁安置形式
(四)房屋拆迁安置地点与标准
(五)房屋拆迁安置补助费
五、房屋拆迁纠纷
六、案例分析
案例一 刘某诉开发公司拆迁安置纠纷案
案例二 赵某诉郭某拆迁安置纠纷案
案例三 王某诉某开发公司、某工厂拆迁安置
纠纷案
案例四 高某诉某旅游公司房屋拆迁合同纠纷
赔偿损失案
第十二章 房地产相邻关系纠纷诉讼实务
一、房地产相邻关系概述
(一)房地产相邻关系的含义
(二)房地产相邻关系的特征
二、房地产相邻关系的内容
(一)相邻便利提供
(二)邻地利用
(三)相邻妨害禁止
三、异产毗连相邻关系
(一)界墙相邻关系
(二)建筑物区分所有权人之间的相邻关系
四、案例分析
案例一 某晚报社诉某化工厂相邻采光、通风
纠纷案
案例二 刘某诉唐某相邻排水纠纷案
案例三 杨某诉赵某相邻通行纠纷案
案例四 钱某诉方某相邻通行纠纷案
案例五 潘某诉吴某相邻用水纠纷案
第十三章 物业管理纠纷诉讼实务
一、物业管理概述
(一)物业管理的概念
(二)物业管理的特点
(三)物业管理的类型
(四)物业管理的作用
二、物业管理企业和业主管理委员会
(一)物业管理企业
(二)业主管理委员会
三、住宅小区管理
(一)住宅小区管理的概念
(二)住宅小区的管理内容
四、案例分析
罗某诉物业管理公司违约纠纷案
参考书目
附 录
中华人民共和国土地管理法
中华人民共和国土地管理法实施条例
中华人民共和国城市房地产管理法
确定土地所有权和使用权的若干规定
土地权属争议处理暂行办法
城市私有房屋管理条例
城市房地产开发经营管理条例
商品房销售管理办法
城市房屋租赁管理办法
城市房屋拆迁管理条例
城市新建住宅小区管理办法
住房公积金管理条例
已购公有住房和经济适用住房上市出售管理
暂行办法
已购公有住房和经济适用住房上市出售土地
出让金和收益分配管理的若干规定