商品房买卖合同司法解释问答
编号：12758
书名：商品房买卖合同司法解释问答
作者：高院民一庭
出版社：法律
出版时间：2003-9-1
入库时间：2003-10-18
定价：28元
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目 录
一、问题解答部分
1．什么是商品房? ……………………………………………(1)
2．商品房与其他房屋的区别? ………………………………(3)
3．什么是商品房买卖? ………………………………………(6)
4．什么是商品房预售? ………………………………………(7)
5．商品房预售的条件? ………………………………………f 9)
6．商品房预售的特征? ………………………………………(10)
7．认定商品房买卖合同效力的重要意义何在? ……………(10)
8．商品房预售为什么要采用许可证制度? …………………(11)
9．《城市房地产管理法》第44条规定的商品房预售的4个
条件与商品房预售合同的效力是什么关系? ……………(12)
10．《城市房地产管理法》第44条第l款规定的商品房预
售的必备条件与该条第2款规定的预售合同登记备案
是什么关系?为什么要区分房地产买卖合同的有效和
无效、生效和未生效? ……………………………………(15)
11．商品房买卖合同的效力如何认定?………………………(17)
12．为什么出卖人在起诉前补办取得商品房预售许可证也
可认定商品房买卖合同有效?……………………………(19)
13．为什么要规定商品房销售广告的民事责任?……………(22)
14．什么是要约邀请?如何区分要约邀请与要约?…………(23)
15．商品房买卖中要约邀请的表现形式是什么?……………(24)
16．商品房销售广告和宣传资料的特殊性是什么?………(25)
17．商品房销售广告视为要约的法律条件是什么?…………(26)
18．为什么要把对商品房买卖合同订立和房屋价格确定有
重大影响的广告中的说明和允诺视为要约?……………(26)
19．如何认定商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的
“具体和确定”?…………………………………………(28)
20．如何界定“对商品房买卖合同订立和房屋价格确定有
重大影响”? ………………………………………………(29)
21．如何界定商品房开发规划范围内的相关设施?…………(30)
22．商品房销售广告中对商品房规划范围之外的相关设施
所作的虚假宣传是否承担民事责任?……………………(31)
23．商品房销售中的“商业吹嘘”是否承担民事责任?………(32)
24．商品房买卖认购书有哪些形式?…………………………(32)
25．商品房买卖认购书的性质是什么?………………………(33)
26．预约合同的内容是什么?…………………………………(33)
27．商品房买卖认购书与附条件民事法律行为的联系和区
别是什么?…………………………………………………(35)
28．商品房买卖认购书应在何时签订?………………………(36)
29．商品房买卖合同定金如何适用?…………………………(37)
30．如何认定名为商品房买卖认购书实为商品房买卖
合同?…………………………………………(38)
31．商品房买卖认购书与商品房买卖合同的异同?…………(40)
32．为何要附加“出卖人已经按照约定收取购房款”的条
件，才能认定商品房买卖认购书转化为商品房买卖合
同?…………………………………………………………(43)
33．不动产预告登记与我国的商品房预售登记备案有什么
区别?………………………………………………………(44)
34．为什么说不能以未经商品房预售登记备案为由主张合
同无效?……………………………………………………(46)
35．当事人是否可以约定以办理登记备案手续为商品房预
售合同生效的条件?………………………………………(48)
36．一方已经履行合同主要义务对方也接受的法律后果是
什么?……………………………………………………(49)
37．什么是房屋拆迁?…………………………………………(50)
38．拆迁补偿安置协议的概念?………………………………(52)
39．拆迁补偿安置协议的当事人?……………………………(53)
40．拆迁补偿安置协议的性质?………………………………(54)
41．物权效力的内容是什么?…………………………………(56)
42．什么是特种债权的优先权?………………………………(59)
43．什么是商品房先出卖后抵押?……………………………(60)
44．一房数卖及其法律后果?………………………………(62)
45．什么是惩罚性赔偿责任?……一…………………………(65)
46．惩罚性赔偿的功能?………………………………………(66)
47．本《解释>规定惩罚性赔偿的理由?………………………(67)
48．如何认定欺诈行为?………………………………………(70)
49．欺诈行为的法律后果?……………………………………(72)
50．什么是恶意串通?…………………………………………(73)
51．“一房二卖”是否均属于恶意串通行为?…………………(74)
52．恶意串通合同的效力?……………………………………(75)
53．诉讼中恶意串通举证责任由哪方承担?…………………(76)
54．恶意串通合同无效的法律后果是什么?…………………(78)
55．恶意串通合同当事人承担责任的性质?、…………………(79)
56．什么是对房屋的占有?……………………………………(81)
57．什么是转移占有?…………………………………………(82)
58．房屋的交付使用以什么为标准?…………………………(83)
59。房屋毁损、灭失的风险的转移和承担的划分依据是什
么?…………………………………………………………(85)
60．买受人拒绝接受的情况与风险的承担?…………………(87)
61．什么是房屋的主体结构?…………………………………(89)
62．为什么房屋的主体结构不合格不能交付使用?…………(90)
63．房屋质量问题是指哪些情况?……………………………(92)
64．什么是严重影响正常居住使用，怎样掌握严重影响正
常使用的情形?……………………………………………(93)
65．房屋质量出现问题在什么情况下可以解除合同?………(94)
66．房屋质量出现问题对不符合合同解除条件的应如何处
理?…………………………………………………………(96)
67．房屋质量问题应由谁履行修复义务?……………………(100)
68．在什么情况下买受人自行或委托他人修复房屋的费用
由出卖人承担，修复期造成的其他损失是什么? ………(102)
69．商品房面积误差引起的纠纷处理原则是什么?…………(103)
70．如何确认交付的商品房面积?……………………………(105)
71．合同解除与合同终止有什么区别和联系?………………(107)
72．什么是合同的解除权?…………………………………(108)
73．合同解除的法定事由有哪些?…………………………(108)
74．合同解除的程序是什么?…………………………………(110)
75．合同解除有什么法律后果?………………………………(111)
76．解除权消灭的情形有哪些?………………………………(115)
77．什么是合同的主要债务?…………………………………(117)
78．为什么守约方行使解除权时，要对违约方进行催告?
这种催告与违约方对守约方行使解除权的催告有什么
不同?………………………………………………………(118)
79．为什么催告的合理期限确定为3个月?…………………(119)
80．解除权消灭的3个月及1年的两个期间有什么不同和
联系?………………………………………………………(120)
81．违约金的性质和形式有哪些?……………………………(121)
82．违约金在商品房买卖合同中的作用是什么?……………(123)
83．应当如何区分违约金与其他几种违约补救方式的性质
和作用?……………………………………………………(123)
84．为什么对违约金约定过高或过低可以要求调整?………(124)
85．为什么以损失数额作为衡量约定违约金数额高低的标
准?…………………………………………………………(126)
86．为什么以超过损失30％作为调整约定违约金过高的标
准?………………………………………………………(127)
87．如何调整过低的约定违约金?……………………………(129)
88．如何掌握和判断商品房买卖合同中同时约定违约金和
罚款的效力问题?…………………………………………(130)
89．什么是损失?商品房买卖合同中的损失应如何认定? ……(131)
90．什么是约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法?……(132)
91．商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额
计算方法，违约方为什么还要承担违约责任? …………(132)
92．商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方可否请求
违约方承担违约责任?……………………………………(134)
93．什么是逾期付款?…………………………………………(135)
94．逾期付款的，为什么要以未付购房款总额为基数依照
中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标
准计算?……………………………………………………(135)
95．什么是逾期交付使用房屋?………………………………(136)
96．逾期交付使用房屋的，为什么按照逾期交付使用房屋
期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构
评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定?……(137)
97．如何委托有资格的房地产评估机构对房屋租金进行评
估?…………………………………………………………(139)
98．办理房屋权属证书的法律意义是什么?…………………(140)
99．买受人不能及时取得房屋权属证书的原因有哪些?……(142)
100．为什么说因出卖人原因导致迟延办理房屋权属证书
时，出卖人应承担违约责任?……………………………(143)
101．在什么期限内买受人未能取得房屋权属证书，出卖人
应承担违约责任? ………………………………………(144)
102．在什么I青况下导致买受人无法办理房屋所有权登记，
买受人可以请求解除合同? ……………………………(145)
103．商品房市场的包销是如何产生的? ……………………(146)
104．商品房包销的定义是什么? ……………………………(147)
105．商品房包销的分类有哪些? ……………………………(148)
106．商品房包销的基本法律特征是什么? …………………(149)
107．商品房包销与商品房代销的区别? ……………………(149)
108．商品房包销与商品房买卖的区别? ……………………(151)
109．商品房包销的法律性质是什么? ………………………(153)
110．对包销剩余房屋另有约定的情形指什么? ……………(153)
111．对包销人的主体资格是否需要限制? …………………(154)
112．开发商自行销售由包销人包销的房屋应否承担违约
责任? ……………………………………………………(155)
113．开发商自行销售包销房屋的情况有哪些? ……………(157)
114．开发商自行销售包销房屋可能对包销人造成的损失
有哪些? …………………………………………………(158)
115．开发商自行销售包销房屋，对包销人的损失如何赔
偿? ……………………………………………………(159)
116．包销合同解除后，对包销人的损失如何赔偿?…………(160)
117．开发商、包销人与买受人之间的关系是什么?…………(160)
118．因包销而发生的买卖合同纠纷的诉讼主体如何确定?
……………………………………………………………(161)
119．人民法院通知包销人参加诉讼，是将包销人作为有独
立请求权的第三人，还是无独立请求权的第三人?……(162)
120．开发商与包销人应对买受人承担连带责任，还是补充
责任? ……………………………………………………(164)
121．包销人在买卖合同中的权利、义务约定有哪些?………(165)
122．包销人在买卖合同纠纷中的诉讼地位? ………………(166)
123．因包销产生的买卖合同还可能产生哪些纠纷? ………(169)
124．什么是按揭? ……………………………………………(170)
125．商品房按揭贷款的特征? ……………………………(170)
126．商品房按揭贷款的程序? ………………………………(171)
127．商品房按揭贷款的经济功能? …………………………(171)
128．本《解释>为什么没有使用“按揭”和“抵押”而采纳“担
保”的表述方式?…………………………………………(172)
129．商品房按揭贷款合同的基本内容? ……………………(173)
130．按揭贷款人的权利义务? ………………………………(174)
131．按揭借款人的权利义务? ………………………………(175)
132．按揭与抵押的区别? ……………………………………(176)
133．如何理解《最高人民法院关于适用(中华人民共和国
担保法)若干问题的解释>第57条第2款的规定与流
担保约款禁止原则的关系? ……………………………(177)
134．抵押权人以协议折价方式取得抵押物所有权与按揭
权人以折价方式取得按揭担保标的物所有权的不同?
……………………………………………………………(178)
135．如何看待当事人既约定了流担保条款又办理了抵押
权登记的问题? …………………………………………(178)
136．如何正确理解预售商品房的买受人设定按揭时的担
保标的物? ………………………………………………(179)
137．买受人转让其在商品房买卖合同项下的合同权利是
否需经银行同意? …………·………………………一…(180)
138．按揭权的实现方式? ……………………………………(180)
139．银行拒不返还按揭标的物所有权时应当如何处理? …(181)
140．按揭权的对外效力? ……………………………………(181)
141．应否将商品房按揭贷款合同的订立理解为商品房买
卖合同的生效条件? ……………………………………(182)
122．包销人在买卖合同纠纷中的诉讼地位? ………………(166)
123．因包销产生的买卖合同还可能产生哪些纠纷? ………(169)
124．什么是按揭? ……………………………………………(170)
125．商品房按揭贷款的特征? ……………………………(170)
126．商品房按揭贷款的程序? ………………………………(171)
127．商品房按揭贷款的经济功能? …………………………(171)
128．本《解释>为什么没有使用“按揭”和“抵押”而采纳“担
保”的表述方式?…………………………………………(172)
129．商品房按揭贷款合同的基本内容? ……………………(173)
130．按揭贷款人的权利义务? ………………………………(174)
131．按揭借款人的权利义务? ………………………………(175)
132．按揭与抵押的区别? ……………………………………(176)
133．如何理解《最高人民法院关于适用(中华人民共和国
担保法)若干问题的解释>第57条第2款的规定与流
担保约款禁止原则的关系? ……………………………(177)
134．抵押权人以协议折价方式取得抵押物所有权与按揭
权人以折价方式取得按揭担保标的物所有权的不同?
……………………………………………………………(178)
135．如何看待当事人既约定了流担保条款又办理了抵押
权登记的问题? …………………………………………(178)
136．如何正确理解预售商品房的买受人设定按揭时的担
保标的物? ………………………………………………(179)
137．买受人转让其在商品房买卖合同项下的合同权利是
否需经银行同意? ……………………………………(180)
138．按揭权的实现方式? ……………………………………(180)
139．银行拒不返还按揭标的物所有权时应当如何处理? …(181)
140．按揭权的对外效力? ……………………………………(181)
141．应否将商品房按揭贷款合同的订立理解为商品房买
卖合同的生效条件? ……………………………………(182)
解除并导致商品房按揭贷款合同目的无法实现而被
解除的，能否将买受人支付的贷款利息作为损失向出
卖人请求赔偿? …………………………………………(192)
156．能否将可得利益损失纳入商品房按揭贷款合同因合
同目的无法实现而解除后银行的损失赔偿范围? ……(193)
157．银行以预售资金监管行身份进入商品房买卖合同纠
纷诉讼时的诉讼地位? …………………………………(194)
158．银行以按揭贷款人身份进入商品房买卖合同纠纷诉
讼时是否属于无独立请求权第三人? …………………(194)
159．如何理解银行以有独立请求权第三人身份参加商品
房买卖合同纠纷诉讼的问题? …………………………(195)
160．商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除后，买受人
支付的购房款如何处理? ……………………………(197)
161．在买受人以其在商品房买卖合同项下的合同权利作
为其按揭借款的担保标的物时，如何确定出卖人在参
加商品房按揭贷款合同纠纷诉讼中的诉讼地位? ……(198)
162．出卖人对按揭贷款承担保证责任的形式和方式? ……(199)
163．如何确定出卖人承担保证责任的范围? ………………(200)
164．出卖人承担保证责任的范围是否及于按揭贷款合同
解除后的恢复原状义务? ………………………………(200)
165．出卖人为买受人提供保证的效力问题? ………………(201)
166．如何看待当事人之间阶段性保证约定的效力? ………(202)
167．如何确定买受人提供的物的担保与出卖人提供的保
证对按揭借款的担保清偿顺序? ……………………(204)
二、案例部分
1．出卖人未取得预售许可证，商品房买卖合同无效…………(205)
2．售房面积超出预售许可证范围，商品房买卖合同无效……(208)
3．双方意思表示不真实，商品房买卖合同无效………………(215)
4．主合同因无商品房预售许可证而无效，从合同因主合同
无效而无效…………………………………………………(219)
5．商品房预售合同转化为项目转让合同……………………(222)
6．名为房屋买卖合同，实为项目转让合同……………………(238)
7．以商品房转让抵债合法，出卖人主张合同不生效无理……(249)
8．出卖人逾期交房违约，买受人有权解除合同………………(254)
9．出卖人逾期交房不符合约定事由，买受人有权解除商品
房预售合同…………………………………………………(256)
10．逾期交房承担违约责任，出卖人要求支付其他费用不
予支持………………………………………………………(261)
11．商品房买卖合同有效，买受人按约支付购房款…………(264)
12．出卖人未交付房屋事出有因，买受人请求解除合同，法
院不予支持…………………………………………………(267)
13．双方对交房时间未约定，办理房屋所有权证为交房时
间…………………………………………………………(273)
14．房屋面积“缩水”，出卖人退还多收房款承担违约责任
………………………………………………………………(277)
15．买受人主张房价缩水构成欺诈，事实依据不足，法院不
予支持………………………………………………………(280)
16．一房数卖，违反诚信………………………………………(284)
17．故意隐瞒房屋抵押事实，出卖人对买受人构成欺诈…(288)
18．买卖双方均违约，造成损失各自承担……………………(291)
19．买受人主张返还购房款、支付违约金并赔偿损失的请
求不当，法院驳回起诉……………………………………(301)
20．合作合同一方签合同出售商品房，另一方对买受人承
担连带责任…………………………………………………(307)
21．商品房买卖合同又加补充合同，按变更的约定计算违
约金………………………………………………………(312)
22．开发商销售商品房违约，赔偿包销人售房差价损失……(317)
23．房屋包销合同终止履行，开发商向包销人返还包销款…(324)
24．在建商品房抵押有效，买卖双方终止合同不能对抗抵
押合同效力…………………………………………………(327)