房地产开发经营中的合同问题(房地产法实务指导丛书)
编号：14210
书名：房地产开发经营中的合同问题(房地产法实务指导丛书)
作者：朱征夫等
出版社：法律
出版时间：2004-1-1
入库时间：2004-4-6
定价：32元
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序………………………………………………………………………………1
第一章土地使用权出让合同………………………………1
第一节概述………………………………………………………………1
一、土地使用权之渊源…………………………………………………1
二、土地使用权与国家主权……………………………………………2
三、土地使用权出让合同的法律性质…………………………………3
第二节土地使用权出让合同的基本条款………………… ………… 5
一、宗地之状况…………………………………………………………5
二、宗地之范围和面积……………… ……………………………… 6
三、宗地之用途…………………………………………………………7
四、宗地之出让年限……… …………… ………………………7
五、宗地使用条件………………………………………………………8
六、出让金及其支付……………… ………………………………… 9
七、土地使用权之处分…………………………………………………10
八、违约责任……… …………………………………………………11
九、其他…………………………………………………………………1 l
第三节出让中的违约行为………………………………………………12
一、出让人的违约行为…………………………………………………12
二、对出让人违约行为的救济…………………………………………12
三、受让人的违约行为…………………………………………………13
四、对受让人违约行为的救济…………………………………………14
第二章土地使用权转让合同………………………………15
第一节土地使用权转让的特点和方式…………………………………15
一、土地使用权转让的特点……………………………………………15
二、土地使用权转让的方式……………………………………………17
第二节土地使用权转让的条件…………………………………………18
一、对附加土地使用权转让条件的质疑………………………………18
二、缴清土地出让金……………………………………………………19
三、取得土地使用证……………………………………………………20
四、成片开发土地须形成工业用地或其他建设用地条件……………21
五、其他对转让的限制…………………………………………………22
第三节土地使用权转让合同的主要内容………………………………22
一、合同之主体…………………………………………………………22
二、合同之标的…………………………………………………………23
三、价金……………………………………………… ……………… 24
四、转让登记……………………………………………………………25
五、违约责任……………………………………………………………26
第四节土地使用权转让的风险问题……………………………………27
一、土地上负担隐瞒……………………………………………………27
二、受让人支付能力不足………………………………………………30
第三章合作开发房地产合同………………………………31
第一节概述…………………………………………………… ……… 31
一、合作开发房地产合同的法律特征…………………………………31
二、合作开发房地产合同的主要内容…………………………………33
第二节中外合作开发房地产合同的相关法律问题……………………34
一、合作主体问题………………………………………………………35
二、出资问题……………………………………………………………36
三、注册资本与投资总额………………………………………………39
四、利益分配……………………………………………………………40
第三节项目公司型内资合作开发房地产合同的相关法律问题………43
一、合作形式……………………………………………………………43
二、土地使用权的取得与投入…………………………………………44
三、项目公司的股东责任………………………………………………46
第四节非项目公司型内资合作开发房地产合同的相关法律问题……46
一、合作形式及合同效力………………………………………………47
二、投资方式与经营模式…… ……………………………………… 50
三、收益分配及责任承担………………………………………………50
第四章房屋拆迁补偿安置合同…………………………… 52
第一节房屋拆迁概述……………………………………………………52
一、房屋拆迁的概念……………………………………………………52
二、房屋拆迁的法律特征………………………………………………52
三、房屋拆迁的程序……………………………………………………53
第二节拆迁补偿安置合同的法律特征、主体及内容……………………54
一、房屋拆迁补偿安置合同的法律特征………………………………54
二、房屋拆迁补偿安置合同的主体……………………………………54
三、房屋拆迁补偿安置合同的主要内容………………………………55
第三节拆迁补偿安置中的行政裁决和先行拆迁………………………56
一、拆迁补偿安置中的行政裁决………………………………………56
二、拆迁补偿安置中的先行拆迁………………………………………58
第四节拆迁补偿安置中的几种特殊情况．…………………………… 60
一、共有房屋的拆迁补偿安置…………… ………………………… 60
二、产权不明确的房屋的拆迁补偿……………………………………60
三、租赁房屋的拆迁补偿安置…………………………………………60
四、设有抵押权的房屋的拆迁补偿……………………………………61
五、临时建筑和违章建筑的拆迁补偿…………………………………61
六、产权调换中对被拆迁人的特别保护………………………………6l
第五章建设工程合同………………………………………63
第一节概述………………………………………………………………63
一、建设工程合同的概念与法律特征……………… ……………… 63
二、建设工程合同的分类………………………… ……………… 65
第二节建设工程合同的主要内容………………………… ………… 65
一、建设工程施工合同的主要内容 ………………………………… 66
二、建设工程勘察与设计合同的主要内容……………………………69
第三节影响建设工程合同效力的若干问题…………… …………… 69
一、资质问题… ……………………………………………………70
二、招标问题…………………………………………… …………… 72
三、分包与转包………………………………………… …………… 73
四、带资与垫资条款……………………………………………………74
第四节承包人优先受偿权……………………… …………………… 75
一、承包人优先受偿权的性质…………………………………………75
二、行使法定抵押权的条件……………………………………………76
三、承包人法定抵押权的效力…………………………………………79
四、承包人法定抵押权的行使方式……………………………………81
第六章项目转让合同………………………………………82
第一节项目转让概述…………… …………………………………… 82
一、项目转让的概念……………………………………………………82
二、项目转让的发展过程………………………………………………82
三、项目转让应具备的条件和应办理的手续…………………………83
第二节项目转让合同的主体和效力…………………………………84
一、项目转让合同的概念………………………………………………84
二、项目转让合同的主体…………………………… ………………84
三、项目转让合同的效力………………………………………………85
第三节项目转让合同的特点与内容……………………………………87
一、项目转让合同的特点………………………… ………………… 87
二、项目转让合同的内容………………………………………………89
第四节产生项目转让实际效果的几种合同……………………………90
一、房屋包销合同………………………… …………… ………… 90
二、股权转让合同………………………………………………………93
三、项目承包经营合同……… …………………………… …………94
第七章商品房买卖合同………………………………… 96
第一节概述………………………………………………………………96
一、商品房买卖合同的概念……………………………………………96
二、商品房买卖合同的法律特征………………………………………96
第二节商品房买卖合同的主要内容……………………………………98
一、当事人条款…………………………………………………………98
二、商品房项目及所售商品房的基本状况(标的物条款)……………98
三、价款及其支付方式…………………………………………………99
四、商品房交付使用方式及条件………………………………………99
五、公共配套设施设备条款…………………………………………100
六、面积差异的处理…………………………………………………100
七、权属登记的约定…………………………………………………100
八、违约责任…………………………………………………………101
第三节商品房买卖合同的标的物………………………………………102
一、房屋………………………………………………………………102
二、土地使用权………………………………………………………104
第四节商品房订购书的法律问题………………………………………105
一、订购书的法律性质与效力………………………………………105
二、订购书与正式的商品房买卖合同的冲突解决…………………110
第五节商品房出卖人的瑕疵担保责任………………………………110
一、物的瑕疵担保……………………………………………………111
二、权利瑕疵担保……………………………………………………123
第八章商品房预售合同………………………………… 131
第一节概述………………………………………………………………131
一、商品房预售合同的特殊性………………………………………13l
二、商品房预售合同的性质…………………………………………132
第二节商品房预售合同的效力…………………………………………133
一、预售的法定条件…………………………………………………133
二、不具备法定预售条件时所签预售合同的效力…………………133
第三节商品房预售合同与分期付款……………………………………134
一、分期付款与所有权保留…………………………………………135
二、分期付款买卖与不动产预登记制度……………………………137
三、分期付款买受人的期待权………………………………………139
四、商品房交付使用后出卖人的取回权……………………………14l
第四节预售商品房所有权的转移………………………………………143
一、预售商品房所有权转移须以登记为要件………………………143
二、买受人所拥有的为不动产特定物债权…………………………143
第五节预售商品房的再转让……………………………………………145
一、预售商品房再转让的现实情况…………………………………145
二、不应对预售商品房的再转让进行限制…………………………146
第九章房地产按揭合同………………………………… 147
第一节概述………………………………………………………………147
一、“按揭”的渊源……………………………………………………147
二、按揭在大陆地区的发展…………………………………………148
三、按揭作为一种特殊形式的抵押…………………………………149
第二节房地产按揭合同的主要条款……………………………………151
一、按揭合同当事人：按揭人、按揭权人和发展商…………………151
二、按揭之标的………………………………………………………152
三、按揭担保的范围…………………………………………………152
四、按揭的期限………………………………………………………152
五、按揭权人之权利…………………………………………………153
六、按揭人之义务……………………………………………………154
七、担保人之权利与义务……………………………………………154
八、违约责任…………………………………………………………155
九、其他条款…………………………………………………………156
第三节房地产按揭合同履行中的若干法律问题………………………158
一、按揭中的转按揭…………………………………………………158
二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分………161
三、按揭人承担法律责任的财产范围………………………………163
第十章房地产抵押合同………………………………… 165
第一节概述………………………………………………………………165
一、约定抵押权与法定抵押权………………………………………165
二、房地产抵押权的法律性质………………………………………167
三、房地产开发公司以建设中的房地产进行抵押的特点…………168
第二节房地产抵押合同的主要内容……………………………………169
一、合同的当事人……………………………………………………169
二、被担保的债权……………………………………………………170
三、债务人履行债务的期限…………………………………………171
四、抵押标的物………………………………………………………171
五、抵押合同当事人的权利与义务…………………………………173
第三节房地产抵押登记…………………………………………………174
一、设定房地产抵押应办理登记……………………………………174
二、设定房地产抵押未办理登记的处理……………………………176
三、抵押登记的效力…………………………………………………177
第四节房地产抵押权的实现……………………………………………178
一、抵押的期限………………………………………………………178
二、抵押物的处分……………………………………………………182
第十一章房地产租赁合同…………………………………188
第一节房地产租赁合同概述……………………………………………188
一、房地产租赁合同的概念和特征…………………………………188
二、房地产租赁合同的种类…………………………………………189
第二节房屋租赁合同概述………………………………………………190
一、房屋租赁合同的概念和分类……………………………………190
二、房屋租赁合同的内容……………………………………………191
第三节房屋租赁合同中的几个重要法律问题…………………………195
一、共有房屋租赁及其优先购买权…………………………………195
二、房屋的转租………………………………………………………108
三、房屋租赁与房屋抵押的关系……………………………………201
四、房屋租赁中的添附………………………………………………205
五、房屋租赁中的押金………………………………………………207
六、实践中常见的几种无效房屋租赁合同及其处理………………209
第十二章房地产中介服务合同………………………… 210
第一节概述………………………………………………………………212
一、房地产中介服务的概念…………………………………………212
二、房地产中介服务机构的设立条件………………………………212
三、房地产中介服务合同的概念……………………………………213
第二节房地产咨询合同…………………………………………………213
一、房地产咨询服务的内容…………………………………………213
二、房地产咨询合同的概念和主体…………………………………213
三、房地产咨询合同的形式与内容…………………………………214
第三节房地产评估委托合同……………………………………………214
一、房地产评估委托合同的概念……………………………………214
二、房地产评估委托合同的当事人…………………………………215
三、房地产评估委托合同的主要内容………………………………216
四、评估机构及其评估人员不实评估的责任问题…………………217
五、政府部门对评估报告的确认问题………………………………217
六、委托人对评估报告的异议权问题………………………………217
第四节房地产经纪合同…………………………………………………218
一、房地产经纪合同的概念…………………………………………218
二、房地产经纪合同的法律特征……………………………………218
三、房地产经纪委托代理合同………………………………………219
四、房地产经纪居间合同……………………………………………226
五、房地产经纪合同中当事人的随时解约权问题…………………233
六、房地产经纪机构对委托人及其相对人的交易资金的托管问题
……………………………………………………………………235
第十三章物业管理合同………………………………… 236
第一节物业管理概述……………………………………………………236
一、物业和物业管理的含义…………………………………………236
二、物业管理的法律特征……………………………………………237
三、物业管理的内容…………………………………………………237
第二节物业管理法律关系的主体——业主及其组织…………………238
一、业主及其权利义务………………………………………………238
二、业主大会…………………………………………………………239
三、业主委员会………………………………………………………24l
第三节物业管理法律关系的主体——物业管理企业…………………243
一、物业管理企业的概念和设立条件………………………………243
二、物业管理企业的法律地位………………………………………244
三、物业管理企业的权利和义务……………………………………245
四、物业管理企业的资质等级管理…………………………………246
第四节物业管理合同的种类及内容……………………………………248
一、业主公约…………………………………………………………248
二、物业服务合同……………………………………………………251
后记………………………………………………………257