房地产法实务与案例评析(第2版)(法律实务与案例评析丛书)
编号：15283
书名：房地产法实务与案例评析(第2版)(法律实务与案例评析丛书)
作者：高凌云等
出版社：工商
出版时间：2004-7-1
入库时间：2004-8-18
定价：29元
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目 录
房地产开发用地
核心提示………………………………………………………(1)
土地使用权出让
口什么是国有土地有偿、有期限使用制度?……………(1)
口什么是土地使用权出让?………………………………(3)
口哪些土地使用权可以出让?……………………………(4)
口集体所有土地出让有何限制?…………………………(5)
口什么是集体所有土地的征用?…………………………(6)
口征用土地的批准权限是怎样的?………………………(7)
口农用地转用征地有何特别审批程序?…………………(8)
口对被征地单位和农民如何进行补偿?………………(10)
口对土地使用权出让有何宏观管理措施? ……………(16)
口什么是年度出让土地使用权总量控制? ……………(18)
口年度出让土地使用权总量控制的措施有哪些? ………(19)
口土地使用权出让的程序是怎样的? …………………(20)
口土地使用权出让有哪几种方式? ……………………(22)
口如何以拍卖方式出让土地使用权? …………………(22)
口如何以招标方式出让土地使用权? …………………(24)
口如何以协议方式出让土地使用权? …………………(26)
口三种出让方式应如何选择?…………………………(28)
口如何以挂牌方式出让土地使用权?…………………(30)
口土地使用权出让的最高年限有多长? ………………(31)
口什么是土地使用权出让合同? ………………………(32)
口土地使用权出让合同的主要内容有哪些? …………(33)
口如何签订土地使用权出让合同? ……………………(34)
口土地使用权出让合同订立应遵循哪些原则? ………(44)
口土地使用权出让合同订立的程序是怎样的? ………(45)
口签订土地使用权出让合同应当注意哪些问题? …(46）
口土地使用权出让合同中土地使用者的主要义务
是什么? ………………………………………………(47)
口土地使用者未按照出让合同约定支付土地使用
权出让金产生什么法律后果?………………………(48)
口土地使用权出让金如何使用和管理? ………………(49)
口土地使用权出让合同中出让人的主要义务是什
么? ……………………………………………………(50)
口出让人未按照出让合同约定提供出让的土地产
生什么法律后果?……………………………………(51)
口什么是土地用途管理制度?…………………………(52)
口土地使用者改变土地用途的程序是怎样的? ………(53)
口出让土地使用权在什么情况下可以提前收回?
…………………………………………………………(54)
口提前收回土地使用权的程序是怎样? ………………(56)
口提前收回土地使用权是否应当予以补偿? …………(56)
口土地灭失对土地使用权有何影响?…………………(57)
口土地使用权出让年限届满后产生什么法律后果?
…………………………………………………………(58)
口擅自出让或擅自批准出让土地使用权用于房地
产开发应承担什么法律责任? ………………………(60)
土地使用权划拨
口什么是土地使用权划拨?……………………………(62)
口哪些建设用地的土地使用权可以通过划拨取得? （63)
口具体划拨用地项目包括哪些?………………………(65)
口划拨土地使用权有哪几种情形?……………………(71)
口土地使用权划拨的程序是怎样的? …………………(73)
口土地使用权划拨的批准权限是怎样的? ……………(74)
口划拨土地使用权在什么情形下应当收回? …………(74)
口划拨土地使用权如何转让?…………………………(75)
口国有企业改革中划拨土地使用权的管理应如何
处理? …………………………………………………(76)
口国有企业改革中涉及的划拨土地使用权在什么
情形下应当采取出让或租赁方式处置? ……………(78)
口国有企业改革中涉及的划拨土地使用权在什么
情形下可以采取国家以土地使用权作价出资
(入股)的方式处置?…………………………………(78)
口国有企业改革中涉及的划拨土地使用权在什么
情形下可以保留划拨方式? …………………………(79)
口国有企业改革处置的土地使用权，应当具备什
么条件? ………………………………………………(79)
口国有企业改革中处置土地使用权的程序是怎样
的? ……………………………………………………(80)
房地产开发
核心提示……………………………………………………(82)
房地产开发企业
口什么是房地产开发?…………………………………(82)
口从事房地产开发的企业应当具备什么资格? ………(83)
口什么是房地产开发企业?……………………………(84)
口设立房地产开发企业应当具备哪些条件? …………(84)
口房地产开发企业的设立程序是怎样的? ……………(87)
口房地产开发企业如何备案? …………………………(90)
口房地产开发企业分为哪几级资质等级? ……………(90)
口新设立的房地产开发企业如何确定资质? …………(92)
口房地产开发企业资质等级如何申请核定和审批?
…………………………………………………………(93)
口房地产开发企业分立、合并的，其资质等级如
何处理? ………………………………………………(94)
口房地产开发企业的资质如何实行年检制度? ………(94)
口各级资质的房地产开发企业承担的房地产项目
的建设规模是怎样的? ……………………………(94)
口企业未取得资质证书或超越资质等级从事房地
产开发经营的，应承担什么责任? …………………(95)
口房地产开发企业的升级管理如何进行?……………(95)
口房地产开发企业注册资本与投资总额的比例应
达到什么要求?………………………………………(97)
口开发居民住宅有何优惠政策? ………………………(98)
口擅自从事房地产开发应承担什么法律责任?………(100)
口向房地产开发企业非法收费应承担什么法律责
任?……………………………………………………(102)
房地产开发经营合同
口认定房地产开发经营合同效力的法律依据有哪 些?…(104)
口哪些房地产开发经营合同无效?……………………(105)
口如何确定房地产开发经营合同的成立和生效?
…………………………………………………………(106)
口土地使用权转让合同的效力如何认定?……………(107)
口房地产开发企业依合同约定的土地用途、动工
开发期限开发土地的义务包括哪些内容?…………(108)
口房地产开发企业逾期开发土地应承担哪些违约
责任?…………………………………………………(108)
口房地产开发企业逾期开发土地在什么情况下不
承担违约责任?………………………………………(109)
口房地产开发项目的设计应注意哪些问题?…………(110)
口房地产开发项目的施工应注意哪些问题?…………(116)
口房地产开发项目的竣工验收应注意什么问题?
…………………………………………………………(118)
口房地产开发项目竣工验收的标准有哪些?…………(119）
口房地产开发项目竣工验收的依据是什么?…………(122)
口房地产开发项目竣工验收的程序是怎样的?………(122)
口住宅小区的竣工验收有何特别规定?………………(124)
口房地产审判中的鉴定包括哪些类型?………………(125)
口在房地产审判中，鉴定程序由谁启动?……………(128)
口房地产审判中，如何确定鉴定部门和鉴定人?
…………………………………………………………(130)
口房地产审判中，如何对鉴定结论进行审查?………(132)
口什么情况下可对鉴定结论进行重新鉴定?…………(134)
房地产联建
口什么是房地产联建?…………………………………(134)
口土地使用权作价入股，合资、合作开发经营房
地产应具备什么条件?………………………………(135)
口土地使用权作价入股，经营房地产可以采取什
么方式?………………………………………………(136)
口合作建房合同是什么性质的合同?…………………(137)
口合作建房合同约定一方收取固定利润而不承担
经营风险的，应如何处理?…………………………(137)
口合作建房合同约定不办理变更登记手续的，应
如何处理?……………………………………………(138)
口合作建房合同的当事人经其他方当事人同意转
让合同权利义务的，应如何处理?…………………(138)
口合作建房合同中，提供土地使用权一方未付清
全部土地使用权出让金，应如何处理?……………(139)
口退出合作建房所签合同的效力如何认定?…………(139)
房地产转让
核心提示……………………………………………………(140)
房地产转让的条件和程序
口什么是房地产转让?房地产转让有哪些形式?
…………………………………………………………(140)
口房地产转让应具备哪些条件?………………………(141)
口哪些房地产不得转让?………………………………(143）
口单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起
的纠纷，人民法院是否受理?………………………(147)
口以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应
达到哪些条件?………………………………………(149)
口非法转让土地使用权应承担什么法律责任?………(150)
口以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应
达到哪些条件?………………………………………(153)
口以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的程
序是怎样的?…………………………………………(153)
口非法转让划拨土地使用权的房地产应承担什么
法律责任?……………………………………………(156)
口房产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围
内的土地使用权是否必须同时转让?………………(157)
口土地使用权转让时，占用该土地使用权范围内
的房屋是否必须同时转让?…………………………(158)
口房地产转让的程序是怎样的?………………………(159)
房地产转让合同
口房地产转让合同应包括哪些内容?…………………(160)
口如何签订商品房买卖合同?…………………………(162)
口房地产转让合同与土地使用权出让合同是什么
关系?…………………………………………………(174)
’口房地产转让后土地使用权的使用年限如何计算?
…………………………………………………………(175)
口房地产转让后土地使用权用途发生变更应如何
处理?…………………………………………………(176)
商品房现售
口商品房现售应满足哪些条件?………………………(177)
口购买了违章房屋应如何处理?………………………(180)
口未成年人能否成为房屋产权人?……………………(180)
口房地产开发企业销售设有抵押权的商品房的，
应如何处理?…………………………………………(181)
口房地产开发企业是否可以采取返本销售、售后
包租的方式销售商品房?……………………………(181)
口商品房销售有哪几种计价方式?……………………(182)
口商品房销售按套(单元)计价的，应当注意什
么问题?………………………………………………(183)
口商品房销售按套内建筑面积或者建筑面积计价
的，合同约定面积与产权登记面积之间允许多
大的误差?……………………………………………(183)
口商品房按建筑面积计价的，应当注意什么问题?
…………………………………………………………184)
口商品房销售中房地产开发企业是否可以向买受
人收取预订款性质的费用?…………………………(185)
口商品房买受人在什么情况下可以退房?……………(186)
口商品房交付使用时，买受人怎样验收?……………(188)
口房地产开发企业向买受人交付商品房时是否必
须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明
书》?…………………………………………………(189)
口商品房的质量保修期有多长?………………………(191)
口商品房如何保修?……………………………………(191)
口商品房交付使用后，主体结构质量不合格的，
应如何处理?…………………………………………(193)
口商品房买卖合同是否因未办理产权过户登记而
无效?…………………………………………………(193)
口买卖双方约定由开发商负责办理房屋产权登记
手续，开发商迟延办理房产证的，应如何处理?
…………………………………………………………(195)
商品房预售
口商品房预售的条件有哪些?…………………………(196)
口商品房预售的程序是怎样的?………………………(198)
口非法预售商品房应承担什么法律责任?……………(199)
口不具备商品房预售条件，房地产开发企业与预
购人签订的商品房预售合同是否有效?……………(201)
口商品房预售合同未办理登记备案手续的，预售
合同是否有效?………………………………………(202)
口预售方与预购方签订的商品房认购合同是否有
效?……………………………………………………(202)
口对预售商品房价格纠纷如何处理?…………………(203)
口预售方擅自改变房屋面积的，应如何处理?………(204)
口商品房预售后发生规划、设计变更的，应如何
处理?………………………………………………(205)
口预购的商品房是否可以再行转让?…………………(206)
口对于房地产开发企业在未解除商品房买卖合同
之前又将该商品房销售给他人的，应如何处理?
……………………………………………(208)
口发布商品房广告应注意哪些问题?…………………(209)
口房地产开发企业交付的商品房与商品房广告的
宣传内容不符，应该怎么办?………………………(211)
口如何确认商品房预售合同履行中的不可抗力? ……………（212）
口商品房预售合同中如何适用情势变更原则?………(214)
口预售商品房如何交付?………………………………(216)
口预售方逾期交房的，应如何处理?…………………(217)
口预售方在销售商品房时设置样板房的，交付商
品房时是否应与样板房一致?………………………(218)
房屋赠与
口什么是房屋赠与?房屋赠与在何时成立?…………(218)
口如何签订房屋赠与合同?……………………………(219)
口对《合同法》实施前后发生的房屋赠与的效力
应如何认定?…………………………………………(221)
口房屋赠与成立后赠与人是否应承担交付房屋的
义务?…………………………………………………(222)
口赠与人在转移房屋所有权之前是否可以撤销赠
与?……………………………………………………(222)
口经过公证的房屋赠与在房屋所有权转移之前是
否可以撤销?…………………………………………(223)
口房屋所有权转移之后，在什么情况下可以撤销
赠与?…………………………………………………(224)
房地产抵押
核心提示……………………………………………………(225)
口什么是房地产抵押?…………………………………(225)
口房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范
围内的土地使用权是否同时抵押?………………(227)
口哪些房地产可以抵押?……………………………(228)
口待建建筑和在建建筑是否可以抵押?………………(229)
口哪些房地产不能设定抵押?…………………………(230)
口以出让形式取得的土地使用权是否可以设定抵
押?……………………………………………………(231)
口哪些土地使用权不能设定抵押?……………………(233)
口什么是房地产抵押登记?……………………………(234)
口房地产抵押登记的机关是哪个?……………………(234)
口如何办理房地产抵押登记?…………………………(235)
口如何办理土地使用权抵押登记?……………………(236)
口房地产抵押设定登记有何效力?……………………(238)
口以尚未办理权属证书的房地产设定抵押的，其
效力如何确定?………………………………………(239)
口因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记的，
房地产抵押的效力应如何认定?……………………(240)
口房地产抵押合同应包括哪些内容?…………………(241)
口如何签订房地产抵押合同?…………………………(245)
口房地产抵押的范围包括哪些?………………………(246)
口房地产抵押权实现的条件和方式是怎样的?………(247)
口房地产抵押权实现的程序是怎样的?………………(249)
口划拨的国有土地使用权抵押权实现的特殊程序
是怎样的?……………………………………………(250)
口房地产抵押后土地上的新增房屋如何处理?………(251)
房屋租赁
核心提示……………………………………………………(253)
口什么是房屋租赁?……………………………………(253)
口哪些房屋不能出租?…………………………………(254)
口房屋租赁合同应当包括哪些内容?…………………(255)
口如何签订房屋租赁合同?……………………………(260)
口房屋租赁的租赁期限如何确定?……………………(263)
口《合同法》实施以前签订的超过20年租期的
房屋租赁合同效力如何认定?………………………(264)
口如何办理房屋租赁合同的登记备案手续?…………(265)
口房屋租赁合同不登记备案就无效吗?………………(266)
口城市私有房屋的租赁有何特别规定?………………(267)
口城镇廉租住房的租赁有何规定?……………………(268)
口非住宅用房的租赁有何规定?………………………(269)
口以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租有何
特别规定?……………………………………………(270)
口房屋租赁期间，由谁负责修缮房屋?………………(271)
口承租人应当在什么时候交付房屋租金?……………(274)
口租赁期间，房屋毁损灭失责任由谁承担?…………(274)
口租赁期满后承租人继续使用房屋可以产生什么
后果?…………………………………………………(275)
口出租房屋在租赁期间发生所有权变动的，原房
屋租赁合同有何影响?………………………………(276)
口出租人出卖出租房屋时，承租人是否有优先购
买权?…………………………………………………(277)
口房屋转租是否一定得经出租人同意?……………(279)
口房屋转租中出租人有何权利和义务?………………(280)
口房屋转租中承租人有何权利和义务?………………(281)
口房屋转租中次承租人有何权利和义务?……………(282)
口因房屋租赁合同终止而引起的收房纠纷应如何
处理?…………………………………………………(283)
口承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同
居住的人是否可以按照原租赁合同租赁该房屋? …………………………(285）
口因追索欠租，或因租金的变更而引起的租金纠
纷应如何处理?………………………………………(286)
口租赁房屋装修投入纠纷应如何处理?………………(287)
口房屋租赁在什么时期终止?…………………………(289)
房地产中介服务
核心提示……………………………………………………(291)
口什么是房地产中介服务?……………………………(291)
口什么是房地产咨询机构?……………………………(292)
口什么是房地产价格评估机构?………………………(292)
口什么是房地产经纪机构?……………………………(293)
口设立房地产中介服务机构应当具备什么条件?
………………………一………………………………(293)
口设立房地产中介服务机构的程序是怎样的?………(295)
口房地产中介服务机构在中介服务过程中应当履
行哪些义务?…………………………………………(296)
口擅自从事房地产中介服务业务应承担什么法律
责任?………一………………………………………(298)
口房地产中介合同应包括哪些主要内容?……………(300)
口房地产中介服务的收费标准是怎样的?……………(302)
口房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得
有哪些行为?…………………………………………(303)
口房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损
失的，应如何赔偿?…………………………………(303)
口如何签订房地产经纪合同?…………………………(304)
口房地产开发企业和房地产中介服务机构的委托
关系如何确定?………………………………………(309)
口房地产中介服务机构销售商品房时应当注意哪
些问题?………………………………………………(310)
口房地产中介机构提供虚假房源信息骗取介绍费
的，应如何处理?……………………………………(310)
房屋拆迁
核心提示……………………………………………………(312)
口什么是房屋拆迁?……………………………………(313)
口房屋拆迁的程序是怎样的?…………………………(313)
口拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不
得进行哪些活动?……………………………………(315)
口如何签订房屋拆迁安置补偿合同?…………………(316)
口拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋
承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，应当如何处
理?……………………………………………………(319)
口拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议
的，应如何处理?……………………………………(320)
口被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限
内未搬迁的，应如何处理?…………………………(320)
口房屋拆迁补偿对象是谁?一…………………………(321)
口拆迁违章建筑和临时建筑的，是否应给予补偿?
…………………………………………………………(321）
口房屋拆迁补偿有哪几种方式?………………………(322)
口房屋拆迁货币补偿的标准是多少?…………………(323)
口采取房屋产权调换方式进行拆迁补偿的，应当
注意什么问题?………………………………………(326)
口拆迁公益事业房屋应如何补偿?……………………(327)
口拆迁租赁房屋应如何补偿?…………………………(327)
口拆迁产权不明确的房屋应如何补偿?………………(327)
口拆迁设有抵押权的房屋，应如何处理?……………(328)
口拆迁安置房屋应当达到什么标准?…………………(329)
口拆迁安置补助费用的标准是怎样的?………………(329)
口拆迁人擅自延长过渡期限的，应承担什么责任?
…………………………………………………………(330)
口因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，应如何
处理?…………………………………………………(331）
房地产权属登记
核心提示……………………………………………………(332）
口什么是房地产权属登记?……………………………(332)
口什么是国有土地使用权登记发证制度?……………(333)
口什么是房屋所有权登记发证制度?…………………(335)
口如何办理国有土地使用权登记?……………………(336)
口如何办理房屋所有权登记?…………………………(339)
口在什么情况下应当办理房地产变更登记?…………(341)
口处分抵押房地产后如何办理过户登记?……………(342)
典型案例评析
合作开发房地产合同的认定和纠纷处理
——某有限公司诉某房地产开发公司合作建房
纠纷案………………………………………………(343)
土地使用权出让合同的订立与履行
——某酒店有限公司诉某市土地管理局土地使用
权出让合同纠纷案…………………………………(349)
划拨土地使用权进入房地产开发市场的条件
——某物业发展公司诉某房地产开发公司房地产
项目转让纠纷案……………………………………(356)
登记过户对房屋买卖效力的影Ⅱ向
——林某某诉高某某房屋买卖纠纷案…………………(359)
商品房销售中的双倍赔偿
——杨某某诉某房地产开发公司商品房买卖案………(366)
公有房屋以标准价出售后的产权界定及法律调整
——某集团公司诉梁某某房屋产权纠纷案……………(372)
未取得商品房预售许可证而签订的商品房预售合同
的效力
——某置业有限公司诉某建设有限公司商品房预
售合同纠纷案………………………………………(376)
商品房预售合同履行中情势变更原则的适用
——某外贸公司诉某房地产公司房屋买卖纠纷案
………………………………………………………(382)
商品房预售后面积发生变化时的履行
——某房地产有限公司诉左某某商品房预售纠纷
案……………………………………………………(388)
未办理备案登记的房屋租赁合同的效力及转租的条
件与后果
——周某某诉方桌某．刘某某房屋租赁案……………(394)
租赁房屋的维修义务
——宁某某诉洪某某房屋租赁纠纷案…………………(403)
房屋租赁合同解除时对房屋装修的处理
——某有限公司诉某娱乐总汇房屋租赁纠纷案………(405)
抵押权对抵押物上已存在的租赁权的影响
——林某某诉金某某、杨某某房屋抵押合同、买
卖合同无效纠纷案…………………………………(411)
抵押权的效力对于抵押物处分权的影响
——高某某诉肖某某、刘某某房屋买卖合同纠纷
案……………………………………………………(416)
房地产抵押权的行使
——舒某某诉殷某某抵押合同纠纷案…………………(420)
房地产中介活动中的行为规则
——赵某某诉某置业有限公司房屋中介纠纷案………(423)
房屋拆迁安置纠纷的处理
——佟某某等诉某研究所、某运输总公司回迁纠
纷案…………………………………………………(427)
常用房地产法律、规章和司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法…………………………(435)
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释………………………………………(444)
最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注
销抵押登记行为问题的批复……………………………(449)
城市房屋拆迁估价指导意见…………………………………(449)
城市房屋拆迁行政裁决工作规程……………………………(453)
城市房屋拆迁管理条例………………………………………(457)
后 记…………………………………………………………(463)
本书共464页。