房地产案件审判要旨与判案评析
编号：15920
书名：房地产案件审判要旨与判案评析
作者：杨育林
出版社：人民法院
出版时间：2004-1-1
入库时间：2004-10-7
定价：49元
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序
中国的老百姓在历史上从未像今天这样如此普遍地
关注住房问题，如此热烈地议论住房的买卖、装修和物
业管理问题。在发达国家，房地产业与汽车工业、钢铁
工业等并称国民经济的支柱产业。在我国，随着土地使
用制度、住房制度及房地产管理体制等方面改革的不断
深入，房地产业在国民经济中的基础性、支柱性地位被
越来越多的人所认同，房地产业在整个国民经济中占有
相当的比重。据国家统计局统计，2002年，全国房地产
开发完成投资7736．4亿元，占固定资产投资的17．9％，
占GDP的7．6％。从宏观上看，房地产业已成为我国国
民经济的主要增长点之一，它拉动并深刻影响着社会经
济的整体发展，扩大就业，并进而影响着人们的生活环
境、居住观念、城市品格等；从微观上看，它关系到千
千万万老百姓的安身立命和兴家乐业。因此，房地产业
可谓关乎社会福祉，意义重大。
伴随着房地产业的发展，各类房地产纠纷也大量出
现。据中国消费者协会统计，2003年上半年因商品房投
诉的案件有6727多起，比去年上升了38．3％，成为消
费投诉的热点。房地产纠纷案件在人民法院民事审判工
作中也占了相当大的比重。如何正确适用法律，维护房
地产市场的健康发展，保障具体当事人的合法权益，已
经成为新时期人民法院民事审判工作的重大任务之一。
基于对生活的关注，浙江省高级人民法院民一庭的
诸同志在实务经验长期积累的基础上，通过不断深入思
考，并运用基本法学理论和法律方法论，形成了这本带
有很鲜明的实务特色的作品。具体地讲，本书主要有三
大特点：
一、注重审判实践的经验总结，注重理论与实践的
有机结合
这是本书最大的特点。在体例上，全书以各类纠纷
的审判要点与相关典型案例的评析相配套为基本框架。
应当说，目前这种体例的书并不少见，但这本书无疑是
比较成功的。这得力于作者都是民事审判实践的直接参
与者，有着长期的司法经验，体现了活生生的、真实的
法律是如何运作，体现了司法活动中的实践理性。作为
一个司法者，他们所面对的是现实的具体的个案，常常
不得不在各种现实利益中作适当的权衡。因此，他们在
法律思维方式与处理问题的技术上，与一般的纯理论学
者有一定的差异。美国有位著名的法官说过，审判是一
种权衡的艺术。司法实践中，法官不仅仅需要准确地理
解法律具体规定和基本精神，而且还需要有相当的勇气
和胆识来识别、平衡或取舍个案中的各种冲突性的现实
利益，需要注意判决结果可能对社会生活的现实影响。
因此，相对纯粹的理论研究而言，司法政策上的考虑要
多些。我们知道，实践要有理论的指导，但是，审判活
动需要一种务实的态度，一种深刻的现实的人文关怀。
本书在这个方面是有其特色的。例如，在建设工程施工
合同纠纷的审理要点部分，强调了要妥当地处理好加强
对建筑市场的国家监管与尊重当事人意思自治之间的辩
证关系，特别是要正确区分法律、行政法规中大量存在
的，各种不同的强制性规定对合同效力的影响；强调要
适度从宽，不轻易否定合同效力，以避免因对市场监管
过严，不利于市场秩序的维持和健康发展。当然，本书
的实务特色并不是惟实践论的，相反是建立在扎实的基
本法学理论基础上的。本书虽然主要是写给司法实务者
看的，但是，就其理论论证和法理分析，对理论研究者
也不失为参考。
二、覆盖面广
本书几乎涉及与房地产有关的各类纠纷案件，包括
建设工程施工合同纠纷，房屋买卖合同纠纷，土地使用
权出让、转让合同纠纷，合资、合作开发房地产合同纠
纷，房屋拆迁合同纠纷，物业服务合同纠纷等。这些纠
纷，有些属于比较传统的房地产纠纷，如建设工程施工
合同纠纷、房屋买卖合同纠纷等；有些则属于比较新的
热点问题，如房屋拆迁纠纷、物业管理纠纷等。随着社
会主义市场经济的不断发展，一方面，传统类型的纠纷
不断出现新特点、新情况、新问题；另一方面，各种新
类型纠纷不断出现。其中，有些纠纷涉及面广，法律关
系比较复杂、当事人之间的利益冲突比较尖锐、矛盾易
激化，往往形成集团诉讼、群体性诉讼，一旦处理不
好，就会影响社会的稳定。本书不回避矛盾，对各类新
情况、新问题、新纠纷都作了相应的回应，进行了比较
深入的分析和讨论，提出了自己的解决方案或思路。
三、以人为本，注重权利保护
加强对民事权益的保护，是社会主义市场经济的基
本要求，也是中国特色的现代民事审判制度的主要内
涵。本书在各类纠纷的处理上始终贯彻了以人为本，尊
重和保护权利的现代司法理念。例如，对一般的房屋买
卖合同纠纷，强调诚实信用，保护善意相对人和交易安
全；在商品房买卖纠纷中，通过对最高人民法院的相关
解释中惩罚性赔偿条款的进一步具体化，惩罚开发商利
用信息不对称而进行的不诚实行为，保护消费者的知情
权等合法权益；在房屋拆迁合同纠纷中，强调合同双方
的平等地位，保护被拆迁人的合法权益；在物业服务纠
纷中，正本清源，准确界定业主与物业管理公司之间的
民事法律关系性质，强调物业服务的服务性质而非管
理，注重对业主的合法权益的保护，等等。难能可贵的
是，在强调权利保护的同时，本书又不局限于对权利的
机械理解，具有一定的大局观，能够具体问题具体分
析，注重纠纷的妥善、合理、有效的解决，维护社会稳
定。
当然，这本书毕竟是他们在繁忙的审判工作之余写
就的，有些问题的探讨还不够深入，有些问题的解决方
案也还有值得进一步研究的地方。但这种勤于学习、勇
于探索的实践精神是值得肯定的，也是符合新时期法官
职业化建设的基本要求的。人民法院审判职能能否实
现，直接取决于法官能否实现职业化。法官职业化建设
要求提高法官的职业技能，要求法官对法律知识有广泛
的射猎和深刻的理解，要求法官有较高的审判实践经验
和技能。这本书，可以说既是法官职业化建设的表征，
也是法官职业化建设的可喜成果。我衷心祝愿有更多
的、更好的法官职业化建设成果的出现。
黄松有
2003年11月16日
总计780页