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新手购房完全指南(秦兵说房系列之1)
编号:23984
书名:新手购房完全指南(秦兵说房系列之1)
作者:秦兵 天文
出版社:法律
出版时间:2006-5-1
入库时间:2006-5-15
定价:19元
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目 录
第一篇选房篇
选房第一原则——寻找符合购房目的与预算的楼盘 3
1.1明确购房目的——购房有底 4
住家以舒适为主/4过渡以价格为主/5 投资以区
位为主/5商用以人气为主/6
1.2做好购房预算——花钱有数 6
确定可支配投//6 了解购房费用构成/7财务平
衡表/9
1·3了解房屋种类 1 0
附录1.1 房产概念/14
附录1.2房屋术语小词:典/18
给你一双慧眼——如何分辨选房信息 27
2.1看待房产广告的“一定之规" 27
房产广告的主要问题——虚假承诺/27 为什么不良
开发商不怕做虚假承诺/29如何识别和防范虚假承
诺/31
2·2售楼书 34
售楼书内容解析/34售楼书的法律性质/36
2·3沙盘 3 7
沙盘陷阱/37沙盘业的运作/38怎么看沙盘/39
2.4样板房 40
样板房的学问/40法律的规制与开发商的规避/42
怎么看样板房——看、量、问、记、签/42
提示:装修莫学样板房/43
链接:贪便宜买下样板房。入住后问题多/44
选房衡量因素 45
3.1期房与现房 45
预售制度下需要注意的特殊风险/45
3.2房屋价格 · 47
各种价格概念/47房屋价格的比较/48
3.3付款方式 48
一次性付款/48分期付款49按揭付款/49公积
金贷款/50 ‘
3.4面积 50
面积多大为好?/50 销售面积怎么来的?/51
3.5户型 53
居室/53 功能配置54朝向/56
3.6楼层 56
楼层的居住差别/56楼层的价格差别/58
3.7地段交通 60
地段还是交通?/60一般性建议62
3.8配套设施 64
配套设施指哪些?/64衡量理念:把握必需 勿求
完美/65
链结.小区配套设施合同未定.判决房产公司违约/69
3.9社区环境 7C
住宅环境性能的评定包括什么内容?/70 用地的合
理性70绿似71
提示:土地的过去/73
3.1 O开发商
衡量开发商看什么/74
查询:如何判断开发商的实力?/76
第二篇购房篇
购房全流程 81
1.1期房、现房和准现房 81
第一个关键时点:获得销售许可证82 第二个关键
时点:楼盘竣工/82 第三个关键时点:办理初始登
记/83
1.2期房购买全流程 84
1.3现房购买全流程 84
认购 86
2.1别被《认购书》套牢 86
2.2下套利器之一:定金 87
2.3下套利器之二:“没收"条款 88
2.4防止被套牢的9条军规 89
2.5直接转化为《购房合同》的《认购书》 91
2.6“小定"与“大定’’ 92
2.7 VlP卡与“认筹" 93
2.8内部认购的风险 93
2.9签订《认购书》之前应该审查的文件 95
《国有土地使用权证》/96 《建设工程规划许可
证》/98《建设用地规划许可证》/99《建设工程开
工许可证》/103 《商品房预售许可证》/105《企业
法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》/1 07
2.10《认购书》的主要条款 109
I 3 l签订合同 1 1 2
3.1弄清楚签合同的人 1 1 2
买受人——购房~./112 出卖人——开发商/112
代理JL/113投资商、发展商和承建商/114
3.2广告、沙盘、楼书、样板间与购房合同 1 1 5
3.3签约前应当审查的文件 1 1 7
3.4合同范本 。 1 1 7
范本并非不能改/1 1 7 范本的具体内容需要细
化/118仔细阅读范本的每一个条文再签字/118
不清楚的地方可以要求开发商予以解释/118对自
己不利的地方要力争修改/118事先准备一份《示范
文本》/1 1 9
3.5补充协议 1 1 9
3.6避免模糊约定 1 1 9
3.7难以生效的合同 1 20
无效的《购房合同》/1 20 《购房合同》无效的后
果/121 可撤销的《购房合同》/121
3.8解除合同的权利 1 22
约定解除/1 22 法定解除/1 22 解除权行使的期
限/1 23 解除权的行使方法/1 23 合同解除的后
果/1 23
提示:别忘记解除《贷款合同》和《保险合同》/124
3·9如何追究开发商的违约责任 124
最彻底的办法:退房/124 最坚决的办法:继续履
干亍/1 24最无奈的办法:修理、改进/1 25 最万用的
办法:索贝音/1 25 不能追究责任的情况:不可
抗力/126
3·10不要忽视合同附件 126
3·11谁先签字 1 27
3·1 2网上签约 1 28
网上公布的5种信息/1 28网上签约后户主不能随
意改/129合同原f牛/129 开发商违规行为将公
示/129网上签约流程129
合同备案 1 3 1
4·1备案与《购房合同》的效力 131
合同约定“自备案之日起生效”的/1 31 合同没有约
定“自备案之日起生效”的/132
提示:不办理合同备案可能为“一房二卖’’创造条件/132
4·2备案谁来办7. 1 33
4._3网上备案 1 33
网上备案的网~L/133 网上备案的程序/133
申请贷款 1 34
5·1谁来办理贷款手续 134
5·2贷款银行的选取 1 34
5·3房贷新产品的选择 134
双周供/135接力贷/135固定利率贷款/135
5.4商业贷款 1 36
贷款条件136贷款全程/137贷款担保/138
5.5公积金贷款 1 40
贷款条f牛/140 办理公积金贷款的难点/141 贷款
全程/142
5.6组合贷款 1 43
注意事项/144贷款全程/144
6 l办理保险 1 46
谁来办理保险手续?/146 是否可以不投保?/146 保
险公司的选取/147保费缴纳基数应当扣除首付款/147
投保时一次性缴清保险费/147别忘了为“自己”的房子
上保险/147
l 7 1购房全程相关部门一览 1 48
开发商/148销售公司/148土地管理部门/149 房屋
交易管理部门/149规划部门/150建设部门/150 产
权登记部门/1 51 税务部门/1 52商业银行/1 52住房公
积金管理中心/1 52住房贷款担保中心/1 53 价格评估
机构/1 54保险公司/1 54 物业公司/1 54 小区办/1 55
律师事务所/1 55
附录2.1 《北京市商品房认购书》范本 1 56
附录2.2《北京市商品房现房买卖合同》范本 1 61
附录2.3 《北京市商品房预售合同》范本 1 77
附录2.4《中国建设银行商业贷款规定》及注意事项 1 98
附录2.5《中国建设银行个人住房公积金贷款规定》 203
附录2.6《中国太平洋保险公司房屋按揭保险条款》206
附录2.7《中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款》 209
第三篇收房篇
什么是收房 21 5
收房时需要做的事情/21 6
为什么要收房 21 7
谁来帮我收房 21 8
验房需要的知识与技能/21 8解决方案/2l 9
收房的流程 220
4.1未竣工楼盘(期房,不含准现房的)收房流程 221
现实的收房流程221 理想的收房流程/222 现实
收房流程对购房者的不利之处与应对方法/223
4.2已竣工楼盘(现房、准现房)收房流程 226
现实的收房流程/226理想的收房流程/227现实
收房流程对购房者的不利之处与应对方法/227
收房过程需要携带、查验、签署和留存的文件 228
5.1需要携带的文件 228
《购房合同》/228《入住通知书》及《收楼须知》/228
身份证件/228《房屋面积构成表》/229《购房全程
税费一览表》/229
5.2需要查验的文件 230

《建筑工程竣工备案表》/230 《房屋土地测绘技术
报告书》/232房屋没计图纸232
5.3需要签署的文件 23 2
《验收交接单》/232《住宅钥匙收到书》/233
5.4应当留存的文件 234
房屋质量保证书/234 《住宅工程质量分户验收
表》/238住宅使用说明书/24] 管线分布竣工图
(水、强电、弱电、结构)/245 各种缴费凭证、交款收
据、纳税凭证 245 《前期物业合同》和《业主公
约》/246
1 6 1验收房屋的方法 247
6.1验收房屋很重要 247
即使“一户一验”,也要重视验收/247 即使是现房、
准现房,也要重视验收/247
6.2验收房屋需要携带的工具248
6.3验收的步骤 248
整体验收/248 面积验收/249 室内工程与配套设
施验收/249装修验收/249
提示:建议收房时间/250
I 7 l收房过程中可能遇到的rE.类问题与对策 251
7.1问题处理方法一览 251
协商/251对峙/251坚持/251集体行动/252投
诉/252诉讼/252仲裁/252解约(解除合
同)/253索赔/253弃树253拒付房款/253
提示:银行按揭贷款条件下。不要使用停止还贷的方式“制裁”

升友两/254
7·2常见问题 255
延期交房问题/255 面积误差问题257 房屋质量
问题/258
7.3集体收房 260
集体收房的好处/260集体收房两大守则/261
收房中的物业管理问题 263
8·1前期物业管理与前期物业合同 263
8·2《前期物业合同》与收房 263
签订《前期物业合同》不是交钥匙的前提条件/264
《前期物业合同》的内容可以修改/264
8·3前期物业公司应当具备必要的资质 264
查询:如何查询物业公司资质?/266
8·4前期物业公司应当通过招标投标的方式选聘 266
8.5不能一次性缴纳多年的前期物业费 268
6费用代收要有规矩 269
收房过程中的税费 270
9·1公共维修基金 270
物业公司代收公共维修基金有风险/271 缴纳公共
维修基金后,不需要再缴纳大、中修费/272
9·2契税 272
前期物业公司无权代收契税/272 委托物业公司代
交有风险/274
9·3产权代办费 274
9·4有线电视报装费、电话初装费等 276

9.5物业管理费 277
附录3.1:《前期物业管理服务合同》(示范文本) 278
第四篇产权证办理篇
I 1 为什么要办产权证 293
1.1我国的房产权属登记制度 293
1.2不办产权证的风险294
1.3产权的用途 298
产权获取全程:从开发商到购房者299
2.1产权获取第一步:开发商获取国有土地使用权299
2.2产权获取第二步:初始登记(大确权) 300
2.3产权获取第三步:通过转移登记将大产权分割给
购房人 301
产权证=土地使用权证+房屋所有权证 302
3.1采用两证分离方式的地区 302
加00年版《房屋所有权证》/303 尚未颁发《国有
土地使用权证》的地区/305
3.2采用“两证合一’’方式的地区 306
《房地产权证》的“模样”/306
I 4 l办理产权证的流程和费用 3 1 o
4.1委托开发商或代理公司办理 310
适用条件310办理流程一/311 办理流程二/313
4.2自己办理 3 1 5
适用条~-~-/31 5办理流程/315
1 5 1房贷结束如何拿回房产证 3扣
5.1产权证的流转历程 3 20
5.2领回产权证的三种情况 321
第一种情况:从银行手中取回/321 第二种情况:办
理撤销(涂销)抵押登记/321 第三种情况:从开发商
处取回/322
t 6 1产权证常见纠纷及解决 3 23
6.1无法办理或长期得不到产权证的1 8种情况 323
6.2应对方法 324
开发商原因造成的/324 购房者本身原因造成
的/329产权证办理部门原因造成的/330代办人
员原因造成的/330
附录:
附录一:看房日志 333
附录二:相关企业信息查询方法 337
附录三:各地房地产交易管理网站 340
附录四:各地房地产相关部门网站 342
附录五:各地建设部门联系方式 345
附录六:主要商业银行和保险公司网站 350
附录七:各地住房公积金网站 351
附录八:常用购房信息网站 356
附录九:房屋面积构成表 357
附录十:房屋验收检验项目表 358
附录十一:购房全程税费一览表 361
附录十二:全书图表索引 364

共365页
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