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应用型商品房销售管理办法(应用型法律法规丛书)
编号:24636
书名:应用型商品房销售管理办法(应用型法律法规丛书)
作者:
出版社:中国法制
出版时间:2006-6-1
入库时间:2006-7-6
定价:15元
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第一章 总则
第一条【立法宗旨】 /1
第二条【适用范围】 /1
第三条【商品房销售定义】 /2
第四条【开发企业销售方式】 /2
(1)房地产中介服务机构主要包括哪些类型? /2
第二章 销售条件
第五条【商品房销售的主管部门】 /3
第六条【预售许可制】 /4
(1)商品房预售应当符合哪些条件? /4
(2)房地产开发企业进行商品房预售申请办理预
售许可,应提交哪些文件? /5
(3)房地产开发主管部门如何办理商品房预售许
可? /6
(4)房地产开发企业预售商品房时是否应当出示
商品房预售许可证明?其应当在多长时间内
到主管部门备案? /7

(5) 出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人
订立的商品房预售合同,其效力如何认定? /7
第七条【商品房现售条件】 /8
第八条【房地产开发企业备案的资料】 /8
(1)房地产开发企业是否应将房产开发项目建设
过程中的主要事项记录在开发项目手册中并
定期送房产开发主管部门备案? /9
第九条【销售设有抵押权的商品房】 /9
(1)哪些房地产不得设定抵押? /9
(2)商品房抵押合同能否约定债务履行期届满抵
押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为
债权人所有? /1 0
(3)商品房抵押期间,抵押人转让商品房的应该
如何处理? /1 0
(4) 两宗以上房地产设定同一抵押权的,如何认
定该房地产抵押? /10
(5)设定房地产抵押时,抵押房地产的价值如何
确定? /1 1
第十条【一房多售的禁止】 /1 1
(1) 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋
出卖给第三人的,买受人有哪些请求可以得
到支持? /1 1
第十一条【返本销售及售后包租的禁止】 /1 2
第十二条【按套销售原则】 /1 3
(1) 以一个平方米单位产权的方式向社会出售整
座房屋,是商品房交易行为吗? /1 3
(2)对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售
的,如有明确的权属范围和具体的权属界限,
是否为正常的房产交易? /1 4

第十三条【签订物业管理协议】 /15
(1)在业主、业主大会选聘物业管理企业前,建
设单位应当通过什么方式选聘物业管理企业?
建设单位选聘物业管理企业应当与其签订何
性质的合同? /1 5
(2)建设单位在销售物业之前制定业主临时公约
的,应当对哪些内容予以约定? /1 6
(3)销售物业时,建设单位和物业买受人负有什
么义务? /1 6
(4)房地产开发企业出售商品房和公有住房管理
单位出售公有住房时,应做好哪些物业管理
工作? /1 6
第三章 广告与合同
第十四条【发布广告的要求】 /1 8
(1)发布房地产广告应当遵守哪些法律规定? /1 9
(2)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布
广告时要遵循哪些广告的准则? /1 9
(3)房地产广告有何要求? /21
(4)如何理解“房地产广告中不得含有广告主能
够为入住者办理户口的承诺”的规定? /22
(5)哪些情况下不得发布广告? /23
(6)发布房地产广告应当具有或提供哪些证明文
件? /23
(7)房地产预售、销售广告,应当载明哪些事项? /24
(8)未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,
能否以“内部认购”、“内部认订”、“内部
登记”等名目发布广告? /24

第十五条【广告、宣传资料明示事项应定入合同】 /26
(1)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布
房地产广告,有哪些事项应在商品房买卖合
同中予以明确? /26
(2)商品房销售广告和宣传资料、以及商品房开
发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允
诺对合同内容有何影响? /28
第十六条【书面商品房买卖合同】 /30
(1)一般来讲,合同包括哪些条款? /30
(2) 商品房销售,当事人应当签订书面合同,那
么合同应当载明哪些内容? /31
(3)房地产转让合同应当载明哪些主要内容? /31
(4)不具备房地产开发经营资格的企业与他人签
订的以房地产开发经营为内容的合同,其法
律效力如何认定? /32
(5)商品房的预售方,没有取得土地使用权证,
也没有投入开发建设资金进行施工建设,预
售商品房的,其商品房预售合同效力如何认
定? /32
(6)商品房的预售方,没有取得土地使用权证,
但投入一定的开发建设资金进行了施工建
设,预售商品房的,其商品房预售合同效力
如何认定? /32
(7)商品房的预售方持有土地使用权证,也投
入一定的开发建设资金进行了施工建设,预
售商品房的,其商品房预售合同效力如何认
定? /33
(8)预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房
屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,

又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,
前后两个预售合同的效力如何认定? /33
(9)商品房的认购、定购、预订等协议具备商
品房买卖合同的主要内容的,并且出卖人已
按照约定收受购房款的,该类协议的性质如
何认定? /34
第十七条【销售价格议定】 /34
(1)商品房销售价格由当事人协商议定,那么
对于享受国家优惠政策的居民住宅价格,应
当如何确定? /34
(2)商品住宅价格应如何制定?有哪些项目构成? /34
(3)如何平抑商品住宅的销售价格?经营性的建
筑能否计入商品住宅成本? /36
(4)经济适用住房价格实行何价格制度? /38
(5)经济适用住房基准价格由哪些项目构成? /39
(6)哪些费用是不包括在经济适用住房价格之内
的? /40
(7)经济适用住房价格由何主体于何时确定?如
何确定? /40
(8)房地产开发经营企业提出经济适用住房定价
申请的,应附具哪些材料?政府价格主管部
门收到企业的申请后,应该如何处理? /41
(9)经济适用住房价格以什么作为基准价格?分
割零售单套住房的,应该如何确定价格? /42
(10)经济适用住房价格的上下浮幅度有无限制? /42
(11)房地产开发经营企业销售经济适用住房,
在房价外能否加收其他费用?应该如何实
行经济适用住房价格? /42
(12)预售商品房的价格,合同双方可否约定?可

否变更约定的价格? /43
(13)预售商品房的合同双方约定了预售商品房价
格,同时又约定了预售商品房的价格以有关
主管部门的核定价格为准,一方要求按核定
价格变更预售商品房价格的,是否予以准许? /43
(14)合同双方约定的预售商品房价格不明确,
或者在合同履行中发生不可抗力的情况,合
同当事人可以怎样来确定商品房的价格? /44
(15)在逾期交付房屋的情况下,因预售商品房
价格发生变化而造成的损失,应由谁来承
担? /44
(16)对别墅、渡假村等高消费性的空置商品房、
商业用房、写字楼销售的,按照规定可以享
受什么样的税费政策? /44
第十八条【销售计价单位】 /46
(1) 商品房买卖所签订的商品房购销合同中,对
购房者所购置的商品房的建筑面积、套内建
筑面积及应合理分摊的公用建筑面积等内容
如何处理? /46
(2)套内建筑面积有哪些部分组成?依何原则来
计算? /47
(3)公用建筑面积由哪些部分组成?依何原则来
计算? /48
(4)公用建筑面积分摊系数如何计算?公用建筑
面积分摊如何计算? /48
第十九条【按套计价售房】 /50
第二十条【按面积计价误差的处理方式】 /51
(1)根据民法的相关原理,如果出卖人交付使用
的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品

房买卖合同约定的面积不符,应该如何处
理? /52
第二十一条【按面积计价的合同约定事项】 /54
第二十二条【收受预定款】 /54
(1) 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受
人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,
如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖
合同,应该如何处理? /55
(2)经营者以预收款方式提供商品或者服务的,
其未按照约定提供商品或服务的,应该如
何处理? /55
第二十三条【房地产开发企业须明示的文件】 /56
(1)商品房买卖合同示范文本包括哪些内容? /56
第二十四条【房地产开发企业的义务】 /70
(1)房地产开发企业开发项目建设应符合哪些
要求? /71
(2) 已预售的房地产开发项目,因出现合同当
事人约定的其他影响商品质量或者使用功能
情形的,房地产开发企业负有何义务?如果
其未履行该义务,那么买受人有何权利? /72
第四章 销售代理
第二十五条【委托中介销售】 /74
(1)房地产中介服务机构应当具备哪些条件? /74
(2)房地产中介服务机构必须履行哪些义务? /75
(3)房地产中介服务合同应当包含哪些主要
内容? /75
(4)房地产中介服务人员承办业务时,如何
(6)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
应如何交付给用户? /91
办理接受委托服务事宜? /76
(5)房地产中介服务机构能否将委托的房地
产中介业务转让委托给相应资格的中介
服务机构代理? /76
第二十六条【受托中介出示文书的义务】 /76
第二十七条【受托中介如实告知的义务】 /77
第二十八条【受托中介收费限制】 /77
(1)哪些房地产中介服务机构从事哪些中介
服务可以向委托人收取合理的中介服务
费用? /77
(2)房地产中介服务机构收取中介服务费用
时,有何要求? /78
(3)房地产中介服务机构收取的中介服务如
房地产咨询、房地产价格评估、房地产
经纪等项收费时,具体有何收费标准或
要求? /78
第二十九条【销售人员培训】 /80
(1)房地产中介服务人员有何任职资格要求? /80
(2)申请参加房地产经纪人执业资格考试要
满足哪些条件? /81
(3)申请注册房地产经纪人的应具备哪些条
件? /82
第五章 交付
第三十条【按期交付义务】 /83
(1) 因不可抗力不能履行合同的如何承担民
事责任? /83
(2)如果标的物不能按照约定的期限交付是
因为买受人的原因引起的,那么买受人
应承担什么风险? /84
(3) 出卖人按照约定未交付有关的标的物的
单证和资料的,是否影响合同风险的转移? /84
(4) 出卖人交付的标的物不符合质量要求的,
买受人有何权利? /84
(5)在出卖人交付使用房屋前或交付后,房
屋毁损、灭失的风险如何承担? /84
(6) 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支
付购房款的,当事人一方享有什么权利? /85
(7)逾期付款或者逾期交付使用房屋的,其
违约金数额或者损失赔偿额如何确定? /85
第三十一条【设置样板房的说明义务】 /86
(1)合同法上规定凭样品买卖的,当事人有
哪些权利义务? /86
第三十二条【提供质保及使用说明书】 /87
(1)出卖人履行合同时,对有关单证和资料
如何处理? /87
(2)《住宅质量保证书》应当包含哪些内容?
房地产开发企业应如何履行质量保证书
的约定? /87
(3)住宅质量保证书能否作为商品房购销合
同的补充约定? /89
(4)房地产开发企业向用户交付商品住宅时,
交付验收、住宅设备、设施的正常运行
等事宜如何处理? /89
(5)《住宅使用说明书》应当对哪些项目作
出说明?一般应当包含哪些内容? /90
第三十三条【质量保修责任】 /92
(1)建设施工企业应如何对施工质量负责? /92
(2)在正常使用条件下,建设工程的最低保修
期限为多长? /93
(3)在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修
期为多长?房屋建筑工程保修期如何起算? /94
(4)房屋建筑工程在保修期内出现质量缺陷的,
房屋建筑所有人和施工单位应当如何处理? /95
(5)施工单位不按工程质量保修书约定保修的,
建设单位能否委托其他单位保修? /95
(6)房屋建筑工程保修费用由谁承担? /95
(7)在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造
成房屋所有人、使用人或第三人人身、财
产损害的,由谁承担责任? /96
(8)房屋建筑工程因保修不及时造成新的人身、
财产损害的,由谁承担赔偿责任? /96
(9)哪些情况造成的质量缺陷不属于房屋建筑
工程的保修范围? /96
(10)保修期内,因房地产开发企业对商品房
进行维修,致使房屋原使用功能受到影响
的,应由谁承当责任? /96
(11)建筑施工企业在施工中偷工减料、使用
不合格建筑材料、建筑配件和设备的,或
者有其他不符合施工规范行为的,应当如
何处理? /97
(12)建筑施工企业不履行保修义务或者拖延履
行保修义务的,应该如何处理? /97
(13)住宅保修期如何起算? /97
(14)公有住宅出售后,住宅自用部位和自
用设备的维修养护责任由谁承担? /98
(15)公有住宅出售后,住宅共用部位和共
用设施设备的维修养护责任由谁承担? /98
(16)住宅所有人和维修养护单位应当如何
加强对住宅的维修养护? /99
(17) 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时.
应当如何解决? /99
(18)在保修期内交付使用的房屋存在质量
问题,出卖人拒绝修复或者在合理期限
内拖延修复的,买受人有何权利? /100
第三十四条【房屋权属登记】 /100
(1)哪些情形下,房屋权利申请人、房屋权
利人或者其他有利害关系人应当委托房产
测绘单位进行房产测绘? /101
(2)房产测绘成果质量由谁负责?房产测绘
成果资料应当与什么保持一致? /1 01
(3) 当事人对房产测绘成果有异议的,可以
请求如何处理? /102
(4)房地产行政主管部门对于用于房屋权属
登记等房产管理的房产测绘成果应该如何
管理? /1 02
(5)预售的商品房交付使用之后,多长时间
内承购人应当办理权属登记手续?如果由
于开发企业的原因,承购人未能取得房屋
权属证书的,由谁承担责任?现售商品房
的购买人又应该多长时间内办理房屋所有
权登记手续? /102
(6)房屋权属登记分为哪些登记类别?依哪
些程序进行? /1 03
(7)房屋权属登记申请人包括哪些主体? /106
(8)权利人(申请人)能否委托他人申请房
屋权属登it? /106
(9)权利人(申请人)或者其代理人申请登
记时,应向登记机关提供哪些证件? /106
(10)登记机关能否对本行政区域内的房屋权
属证书进行验证或者换证? /1 06
(11)总登记、验证、换证应当在多长时间内
公告?公告哪些内容? /1 07
(12)新建的房屋,集体土地上的房屋转为国
有土地上的房屋,申请人应当在多长时
间内申请房屋权属登记?提交哪些证件? /108
(13)发生哪些情况,房产权利人应当在规定
的期限内持有关证件到房屋所在地政府
房产管理部门申请登记,领取房屋权属
证书? /1 08
(14)因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、
转让、分割、合并、裁决等原因致使其
权属发生转移的,当事人应在多长时间
内办理转移登记? /1 09
(15)房屋权属登记权利人名称变更和房屋现
状发生哪些情形,权利人应自事实发生
之日起多长时间内申请变更登it? /1 09
(16) 房屋权属登记应以什么为单元进行登it? /1 1 0
(17)房屋权属登记设计的有关房屋建筑面积
计算问题,《房产测量规范》未作规定
或规定不明确的,可以按何规定执行? /1 1 0

(18)哪些情形下,由登记机关依法直接代为登
记,不颁发房屋权属证书? /1 1 2
(19)哪些情形下,经申请人申请可以准予暂缓
登记? /1 1 2
(20)哪些情形下,登记机关应当不予登记? /1 1 2
(21)哪些情形下,登记机关有权注销房屋权属
登记? /1 1 3
(22)为方便当事人申办房屋权属登记手续,房
屋权属登记程序可以在哪些方面做到进
一步简化? /1 1 3
(23)房屋所有权登记费等收费属于何性质收费?
其计费方式和收费标准如何执行? /1 15
(24)经济适用住房办理权属登记时,有何特殊
规定? /1 1 6
(25)《城市房屋权属登记管理办法》有无溯及
力?对1998年1月1日以前颁发的房屋权
属证书,如发现有错误,应该如何处理? /117
(26) 因虚报、瞒报房屋权属登记情况等非法手
段获得房屋权属证书的,或者涂改、伪
造房屋权属登记证书的,或者非法印制
房屋权属证书的,应该如何处理? /11 7
(27)因登记机关工作人员工作过失导致登记不
当,致使权利人受到经济损失的,登记
机关应否对当事人给予赔偿? /118
(28)登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、
贪污受贿的,滥用职权、超越管辖范围
颁发房屋权属证书的,应该怎样处分? /1 18
(29) 由于出卖人的原因,买受人在一定期限内
未能取得房屋权属证书的,出卖人应承
担什么责任?买受人可主张何权利? /1 1 8 l
第三十五条【质量检测】 /1 1 9 l
(1) 因房屋主体结构质量不合格不能交付使 l
张何权利? /1 1 9 l
(2)那些主体应对建设工程质量负责? /120 I
第六章 法律责任
第三十六条【未取得营业执照售房的责任】 /120 {
营的,主管部门可以如何处罚? /1 21
第三十七条【未取得资质证书售房的责任】 /1 21
(1)未取得资质等级证书或者超越资质等级从
何处罚? /1 21
(2)建设单位未取得施工许可证或者开工报告
如何处罚? /1 22
第三十八条【违反规定预售商品房的责任】 /1 22
售商品房的,如何处罚? /1 22
如何处罚? /1 28
第三十九条【一房多售的责任】 /129
(1) 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房
屋出卖给他人的,出卖人应承担哪些责任? /1 29
(2) 出卖人在未解除商品房买卖合同前又将房
屋销售给他人,构成诈骗罪的,如何处罚? /130
第四十条【违反验收规定交房的责任】 /1 30
(1)按照合同规定,建设工程如何才能交付使
用? /1 30
(2)住宅小区竣工综合验收应符合哪些要求? /131
(3)住宅小区竣工综合验收应提交哪些文件?
怎样进行? /1 31
(4)分期建设的住宅小区,可以如何验收? /1 32
(5)将未经验收的房屋交付使用的,如何处罚? /133
(6)将验收不合格的房屋交付使用的,如何处
罚? /1 33
(7)对违反验收规定交房的建设单位如何处罚? /134
第四十一条【未按规定报送资料的责任】 /1 34
(1)建设单位未按照国家规定将竣工验收报告、
有关认可文件或者准许使用文件报送备案
的,如何处罚? /1 34
(2)建设工程竣工验收后,建设单位未向建设
行政主管部门或者其他有关部门移交建设
项目档案的,如何处罚? /1 35
第四十二条【相关违规行为的处罚】 /136
第四十三条【中介销售不符条件商品房的责任】 /136
第四十四条【国家机关工作人员的责任】 /137
(1) 国家机关工作人员没有法律、法规依据向
房地产开发企业收取费用的,应该如何处
理? /1 37
(2)根据刑法及有关法律的相关规定,对于房
地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、
受贿、索贿的行为构成犯罪的,如何处罚? /1 37
第七章 附则
第四十五条【术语解释】 /1 40
第四十六条【授权条款】 /1 40
第四十七条【解释部门】 /1 41
第四十八条【施行日期】 /1 41
附:
中华人民共和国城市房地产管理法 /142
(1994年7月5日)
城市房地产开发经营管理条例 /154
(1998年7月20日)
城市房地产转让管理规定 /162
(2001年8月15 )
城市商品房预售管理办法 /167
(2004年7月20日)
城市房地产抵押管理办法 /171
(2001年8月15日)
城市房地产中介服务管理规定 /181
(2001年8月15日)
城市房屋拆迁管理条例 /187
(2001年11月1日)
物业管理条例 /1 94
(2003年9月l目)
房地产广告发布暂行规定 /207
(1998年12月3日)
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前
房地产开发经营案件若干问题的解答 /21 O
(1995年12月27日)

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释 /218
(2003年4月28日)



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