小区物权(物权法百问通)
编号：28754
书名：小区物权(物权法百问通)
作者：陈龙业主编
出版社：中国法制
出版时间：2007-3-1
入库时间：2007-4-9
定价：15元
[图书内容简介]
房屋、土地是人类生存和生产的基本条件，是自然人、法
人以及各类组织日常生活和生产经营的活动基础。随着我国经
济的蓬勃发展，城市中房地产市场的发展也十分迅速，房屋和
土地成为了社会财富的重要组成部分，房地产业也逐渐成为国
民经济的基础产业，在社会主义市场经济中扮演着越来越重要
的角色。特别的，对于城镇居民来说，房地产的市场化带来了
居住方式的不断变革，小区也代替了以往的大杂院、 四合院等
等成为了现代人居住的基本单位。
但是，由于房地产业的高速发展，房地产所引起的诉讼案
件也呈逐年上升趋势，小区居民之间，小区业主与房地产开发
商，小区业主与物业管理企业以及物业管理企业与房地产开发
商之间的矛盾与纠纷也不断增加，主体及内容呈复杂化，各级
法院审理各类小区房地产案件的数量在民事审判中一直居高不
下。这一方面说明了小区房地产在人们生产和生活中的重要地
位；另一方面，也说明了相关法律法规的不完善以及普通民众
对法律法规的不理解和不熟悉。
其实，中央和地方的各级立法机关和政府机构一直以来还
是相当重视小区房地产相关的立法工作的。]988年修订的《宪
法》确定的“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，是我国
房地产法律体系建设进入新阶段的标志。其特点主要体现为，
在保留必要的土地划拨方式的同时，确立了有偿出让的土地使
用权制度，使土地使用权成为一种可转让、继承、出租、抵押
的财产权利，继而使得大量商业房地产开发成为可能。1990年
5月《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (国务院55
号令) 明确规定：“国家按照所有权与使用权分离原则、实行城
镇国有土地使用权出让和转让制度”，为我国小区房地产市场的
形成奠定了基础。
十多年来，一方面国家各种基本法律的出台，包括《中华
人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民
共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系
列法律，基本上奠定了小区房地产开发建设、城市房屋拆迁、
房地产交易、房屋租赁、房地产中介、物业管理等房地产制度
的基础。另一方面国务院以及下属的建设部、国家土地管理局
等管理部门围绕规范土地使用权出让、转让、出租、抵押等交
易行为和房地产开发、房地产市场的管理，相继出台了一系列
行政法规、部门规章，2000年以来，以《物业管理条例》的出
台为标志，其前后相继颁发了《房地产开发企业资质管理规定》
(2000年3月)、《房产测绘管理办法》(2000年lO月)、《商品
房销售管理办法》 (2001年4月)、《城市房地产权属档案管理
办法》(2001年8月)，建设部于2001年8月又修改了《城市房
屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房
地产中介服务管理规定》、《城市房地产转让管理规定》、《城市
商品房预售管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《城市
地下空间开发利用管理规定》等规章。可以说， 以上这些立法
基本构建了目前我国房地产法律体系的基本框架。
本次出台的《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权
法》)，对于小区房地产的相关问题更是给予了相当的关注。其
实，在《物权法》制定的过程中，围绕着房屋土地使用权年限、
小区物业管理、业主的建筑物区分所有权、小区内的相邻关系
等等话题，社会上尤其是相关媒体对此的讨论和争议就一直没
有停止，因为这些规定都确实关系到了百姓基本的生产、生活。
而随着《物权法》的出台，如何理解和适用其中关于小区
房地产的相关规定，以及如何与以前颁布的法律法规进行衔接
考虑就成为了城镇百姓关注的热点。本书的体列就是以介绍和
分析《物权法》中关于小区房地产的相关规定为基础，并辅以
相关法律法规的介绍，在对问题详细解答的基础上，通过案例
对其进行实务分析。
本书共分七章，分别是：第一章，商品房预售及现售；第
二章，建筑物区分所有权；第三章，物业管理；第四章， 区分
所有建筑物的相邻关系；第五章，小区房屋租赁；第六章，小
区房地产抵押；第七章，小区房屋拆迁。在每一章下面，根据
社会关注的热点各设置了十个左右的问题，通过对问题的分析
和解答，以求达到使读者更好的掌握小区房地产法律实务、了
解我国现行小区房地产法律法规的目的。
本书可以满足公众在日常生活中对于房地产相关法律知识
及实务操作的需要，也可以作为法学院学生学习的辅导以及相
关法律执业人员实务操作的参考。
由于我们对《物权法》以及其他相关法律法规中有关小区
房地产的规定的理解有限，书中错误在所难免，欢迎广大读者
批评指正。
[图书目录]
前 言 ／Ⅱ
第一章 商品房预售及现售 ／1
一、什么是商品房预售? ／1
二、什么是商品房现售? ／5
三、商品房预售需要满足什么条件? ／7
四、房屋预售不进行预售登记有什么后果? ／12
五、预售的商品房能否再转让? ／17
六、如何理解商品房买卖中的定金和预付款? ／20
七、商品房销售面积如何计算? ／24
八、开发商逾期交房该怎么办? ／28
九、商品房质量问题纠纷如何解决? ／32
第二章 建筑物区分所有权 ／37
一、什么是建筑物区分所有权? ／38
一：、如何理解业主的专有所有权和共有所有权? ／42
三、什么是房屋所有权? ／46
四、如何理解“房地一体”? ／50
五、如何处理“一房二卖”? ／53
六、如何理解职工住房的有限产权? ／58
七、能否以他人名义买房? ／63
八、房屋产权如何登记? ／68
九、如何处理房屋产权的继承问题? ／72
十、出嫁的女儿能否继承父母的房屋? ／76
十一、丧偶的儿媳、女婿能否继承公婆或者岳
父母的房屋? ／78
十二、楼顶平台能否买卖? ／81
十三、住宅小区的地下车库归谁所有? ／84
第三章 物业管理／88
一、业主有哪些权利及义务? ／88
二、业主委员会的法律地位及相关权利义务如何? ／94
三、业主公约的內容及效力如何? ／99
四、物业管理企业具有哪些职权? ／102
五、如何认识前期物业服务合同? ／106
六、普通物业服务合同具有什么样的法律性质? ／109
七、物业服务费的纠纷及处理? ／114
八、如何对物业使用和修缮责任进行划分? ／121
九、物业安全纠纷如何处理? ／126
第四章 区分所有建筑物的相邻关系 ／130
一、什么是区分所有建筑物相邻关系? ／131
二、区分所有建筑物相邻关系是否只能由法律进行
规定? ／134
三、区分所有建筑物相邻关系中的“相邻”应该
如何界定? ／136
四、何为区分所有建筑物相邻关系中“必要的
便利”? ／139
五、区分所有建筑物相邻关系与所有权的联系
和区别? ／142
六、侵害区分所有建筑物相邻关系与侵害人格
权的联系和区别? ／144
七、如何认定区分所有建筑物相邻侵权行为? ／147
八、区分所有建筑物相邻关系案件中举证责任
如何分配? ／148
九、侵害区分所有建筑物相邻关系的民事责任
承担方式有哪些? ／151
十、如何认识区分所有建筑物相邻关系中的排
水关系? ／]53
十一、如何认识区分所有建筑物相邻关系中的
用水关系? ／155
十二、如何认识区分所有建筑物相邻关系中的
通行关系? ／157
十三、如何认识区分所有建筑物相邻关系中的
建筑物修缮、管线安设关系? ／160
十四、如何认识区分所有建筑物相邻关系申的
通风、采光和日照关系? ／161
十五、如何认识区分所有建筑物相邻关系中的
不可量物侵害? ／163
第五章 小区房屋租赁 ／167
一、什么是房屋租赁? ／167
二、怎样防止签订无效的租赁合同? ／170
三、如何理解“买卖不破租赁”? ／175
四、未经房屋所有权人同意承租人能转租吗? ／179
五、什么是房屋承租人的优先购买权? ／183
六、如何处理租赁房屋的装修物、增添物? ／186
七、房屋损坏后谁负责维修? ／190
八、什么条件下可以终止房屋租赁? ／194
九、承租人欠租金出租人能否留置其财产? ／198
第六章 小区房地产抵押 ／201
一、什么是房地产抵押? ／201
二、房地产抵押如何登记? ／204
三、如果房地产在抵押过程中价值减少，怎样
保护抵押权人的利益? ／208
四、被抵押的房地产如何转让? ／211
五、房地产抵押合同签订后，新增房屋怎么办? ／215
六、房地产如何进行重复抵押? ／218
七、怎么办理按揭贷款? ／221
八、房屋抵押权如何实现? ／224
第七章 小区房屋拆迁 ／229
一、什么是城市房屋拆迁? ／229
二、城市房屋拆迁的法定程序是什么? ／233
三、房屋拆迁后对被拆迁人如何补偿和安置? ／238
四、如何处理租赁房屋的拆迁? ／243
五、如何处理设定抵押房屋的拆迁? ／247
六、强制拆迁房屋时应该注意什 ? ／250
附：法规索引 ／255
本书共有256页