房地产投资信托(REITs)法律制度研究(上大法学文库)
编号：33077
书名：房地产投资信托(REITs)法律制度研究(上大法学文库)
作者：李智著
出版社：法律
出版时间：2008-1-1
入库时间：2008-2-27
定价：18元
[图书内容简介]
本书从比较法与经济分析两个视角，对房地产投资信托(REITs)法律制度的基本原理、设立机制、运作机制、风险规避机制和终止机制进行了剖析。试图在比较其他国家和地区REITs制度的利弊得失基础上，探索并提出中国房地产投资信托(C—REITs)的构建方案。本书的主体分五章：第一章为总论，第二章至第五章为分论。
第一章：“房地产投资信托(REITs)法律制度之基本理论”。本章试图提供一个分析REITs法律制度的前提性原理，即试图回答：其一，与REITs相关的概念，指向哪些术语并各自蕴涵着何种功能。其二，信托法理念的融入，在公司型和契约型这两类REITs组织形式中究竟包含着什么样的法律关系。其三，在新经济时代，与房地产直接投资、一般公司股票、债券相比较，REITs到底蕴藏着何种制度优势。其四，从20世纪至今，美国、亚洲各国与中国各自演绎着什么样的REITs发展之旅，何者引领世界潮流。同时指出REITs本质上是公司与合伙组织的混合物，它融合了公司的优势与合伙组织的“传递”功能。
第二章：“房地产投资信托制度(REITs)之设立机制”。《美国1960年国内税法典》创设REITs的初衷是将其设计为一种“被动”商业实体，并规定一个实体必须满足该法案提出的结构、资产、收入与分配这四方面的要求，才能获取REITs资格。美国作为REITs发源地，必然有其产生的经济文化背景，而中国引入REITs则存在社会意识、市场环境及文化障碍。但鉴于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体已逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs
已具备了可行性。中国房地产投资信托C．REITs在结构、资产、收入、分配与税收方面都与美国REITs设立条件存在差异，只是部分实现了美国REITs的设立要求，故目前的C—REITs只能是准REITs。因而借鉴美国、亚洲其他国家和地区REITs的设立条件，通过专项立法来确立中国C—REITs的设立条件和设立程序，是确立C—REITs的必然趋势，这是本章探讨的落脚点。
第三章：“房地产投资信托制度(REITs)之运作机制”。选择RE—ITs这种形式可获取税收优惠和成为公开上市公司的利益，但却会失去管理上的灵活性，因而必须在五种REITs结构中仔细选择，才能确保得到这些实惠并避免产生不利的影响。为适应美国税法的变化，美国REITs的功能也从初始立法目标——“被动”商业实体，逐步偏移成为现在积极的商业实体。美国REITs运作中涉及几个重要问题，即REITs有关的证券立法与注册豁免、REITs中的利益冲突与治理结构、REITs股份的转让限制以及REITs中的反收购体制。而中国现阶段运作C．REITs则存在下列问题：专门REITs法规与产业基金法规之缺乏、资产证券化相关法规与税收法规之缺乏、现行信托法在引人REITs上的障碍、房地产法律在引入REITs上的障碍等。本章在阐明这些问题的同时，用中国C—REITs的运作实践来对这些问题做相应的折射。
第四章：“房地产投资信托制度(REITs)之风险规避机制”。随着1974～1975年房地产市场的恶化，REITs中隐含的风险终于爆发。就风险的产生而言，其原因主要有两方面：一是经济因素；二是法律因素。经济原因有二：REITs独特的管理结构创造了对财务杠杆的特殊刺激以及发起REITs的金融机构对REITs财务杠杆的推动。法律原因则有三：一是《美国投资公司法案》适用于REITs的限制过于自由；二是相关法规对REITs风险的限制过于模糊；三是《美国1960年国内税法典》的要求进一步加强了对杠杆使用的诱因。在规制REITs风险的方法中，主要分为两种：由《美国投资公司法案》控制债务杠杆是最直接的处理风险问题的方法；而其他法规对REITs风险的规制，则是较为间接的方法。本章通过分析比较美国、亚洲其他国家和地区与中国在REITs风险上的监管问题，镜窥中国之相应弊端。最后，落实到化解中国C．REITs风险的本土问题：提出C—REITs风险规避机制之设计应从建立外部与内部风险规避机制两方面来实现。
第五章：“房地产投资信托制度(REITs)之终止机制”。美国REITs的解散方式主要有三种，即不合格而终止、自动取消与破产。在REITs因前两种原因终止后进行的清算过程中，必须注意避免对REITs的通常收入征税与满足分配要求。当REITs出现问题时，重组是其唯一的选择，重组过程中必须既尊重REITs结构固有的限制，又保留破产过程中的原则和目标。而当重组失败后进行破产清算时，一旦REITs无法满足REITs的资格要求，则应先终止其REITs身份再行清算。借鉴美国REITs的解散方式，确立中国C—REITs的终止机制，只是C-REITs破产之清算中体现了中国特殊的法律环境，即允许C—REITs在资不抵债时向法院申请破产，而其清算程序适用的是我国民事诉讼法中的企业法人破产还债程序。
[图书目录]
导言：为什么REITs值得我们关注 1
第一章房地产投资信托(REITs)法律制度之基本理论 8
引言 8
第一节房地产投资信托(REITs)的界定 9
第二节房地产投资信托(REITs)中的信托法律关系 14
第三节 房地产投资信托(REITs)与其他房地产金融工具的比较18
第四节房地产投资信托(REITs)的历史演进与发展 25
本章小结 44
第二章房地产投资信托制度(REITs)之设立机制 46
引言 46
第一节美国房地产投资信托(REITs)设立条件之确立 46
第二节亚洲REITs的设立条件分析 58
第三节美国REITs产生的背景与中国引入REITs的可行性分析62
第四节 中国C-REITs与美国REITs设立上的差异性分析 66
第五节 中国房地产投资信托设立机制之建构 71
本章小结 79
第三章房地产投资信托制度(REITs)之运作机制 81
引言 81
第一节美国房地产投资信托(REITs)的结构发展 81
第二节美国房地产投资信托(REITs)功能的变化 94
第三节美国税法对房地产投资信托(REITs)兴起的重要影响 100
第四节美国房地产投资信托(REITs)运作中的几个相关问题 108
第五节 亚洲REITs的结构与美国REITs的结构差异 121
第六节 中国现阶段运作REITs的法律障碍分析 124
第七节 中国房地产投资信托(C．REITs)的运作探索 136
本章小结 141
第四章房地产投资信托制度(REITs)之风险规避机制 143
引言 143
第一节美国房地产投资信托制度(REITs)风险的产生与主要
类型 144
第二节美国房地产投资信托制度(REITs)风险原因之经济法律
解析 148
第三节美国房地产投资信托制度(REITs)风险之法律规制与
运营控制 160
第四节美国、亚洲与中国在REITs风险上的监管问题 175
第五节 中国房地产投资信托与投资基金在风险规避上的立法
比较 180
第六节 中国房地产投资信托风险规避机制之建构 185
本章小结 197
第五章房地产投资信托制度(RIEITs)之终止机制 200
第一节美国房地产投资信托(REITs)之解散制度 200
第二节美国房地产投资信托(REITs)解散之相关问题 206
第三节 中国房地产投资信托(C—REITs)终止机制的构想 213
本章小结 211
结语：任重道远之移植 218
参考文献 220
后 记 233
本书共236页